Regulierung offener Immobilienfonds

Nach Medienberichten soll nunmehr feststehen, dass Anteile an offenen Immobilienfonds ab Ende 2012 erst nach einem Jahr Haltefrist zurückgegeben werden können. Für Neuanleger soll sogar eine Haltefrist von zwei Jahren gelten. Unabhängig von der Halte- bzw. Kündigungsfrist sollen Anleger künftig pro Halbjahr bis zu 30 000 Euro aus dem Fonds abziehen dürfen. Verabschiedet werden soll die Reform mit dem Anlegerschutzverbesserungsgesetz in der kommenden Woche.

Ziel der neuen Regelungen ist es, in Zukunft zu verhindern, dass offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilsscheinen aussetzen müssen. In Folge der Finanzkrise hatten zahlreiche Gesellschaften mangels Liquidität ihre Fonds immer wieder einfrieren müssen. Noch heute sind neun Fonds geschlossen, drei befinden sich in Abwicklung. Schätzungen zufolge sind dadurch rund 24 Mio. Euro Anlegervermögen blockiert.

„Durch den hohen Freibetrag von 30 000 Euro – ursprünglich waren nur 5 000 Euro angedacht – ist nun der Großteil der Privatanleger von der Neuregelung ausgenommen“, erläutert Carola Rathke, Partnerin bei Heisse Kursawe Eversheds in München die Kompromisslösung. „Für institutionelle Investoren verlieren offene Immobilienfonds hingegen zunehmend ihre Attraktivität.“ Ob dadurch Fondsschließungen wie in der Vergangenheit ausgeschlossen werden können, ist unter Experten umstritten. „Wenn eine hohe Zahl Privatanleger gleichzeitig den Maximalbetrag ausschöpft, kann auch das einen Fonds in Schwierigkeiten bringen“, so Rathke. Abgeschreckt werden durch die Neuregelung indessen kurzfristig orientierte Anleger, was es den Fonds erlaubt, Abflüsse besser zu kalkulieren – und so den Fonds stabiler zu halten.

Eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Gesetzentwurf zeigt die Regelung in puncto Eigenkapitalquote: Ab 2014 soll die zulässige Fremdkapitalquote eines offenen Immobilienfonds nur noch bei 30 statt bislang 50% liegen dürfen. „Angeschlagene Fonds stellt das im Zweifel vor Probleme, weil sie ihre Liquidität zu geringerem Maß durch Kredite wiederherstellen können“, kommentiert die Rechtsanwältin. „Die Anleger profitieren eher von der niedrigeren Verschuldensquote, denn mit einem höheren Eigenkapitalanteil schwankt letztlich auch der Anteilswert weniger stark.“