Immobilien auf Erholungskurs
Unaufhörlich hat der rasch gestiegene Leitzins am Fundament des Immobiliensektors genagt: Das Kreditausfallrisiko stieg immens und oftmals mussten Objekte aus Refinanzierungsgründen unter Buchwert verkauft werden.
So brach der empirica-Immobilienindex, der die Entwicklung der Immobilienpreise für Deutschland abbildet, seit dem Rekordjahr 2022 um über 10% ein, nachdem sich die Preise seit 2010 nahezu verdoppelt hatten. Hinzu kamen Schocks durch Branchengrößen wie Evergrande in China.
Zwar dürfte der Abwertungsprozess bei Immobilienpreisen erst Ende 2024 eine Talsohle erreichen, wie EY in einer jüngsten Studie darlegt. Doch mit der Hoffnung auf bald wieder sinkende Leitzinsen hellt sich die Stimmung in einigen Immobiliensegmenten langsam auf. Insbesondere Logistikobjekte gelten als preisstabil, während für Wohnimmobilien in guten Lagen 65% der Befragten mit konstanten oder leicht steigenden Preisen am gebeutelten Markt rechnen (vgl. Immobilien v. 18.1.). Am Büromarkt, der traditionell wichtigsten Sparte für Gewerbeimmobilien, dürften allerdings weitere Abschläge erfolgen.
Investoren sollten daher einen genaueren Blick sowohl auf die Fundamentaldaten als auch das Portfolio der Immo-Konzerne werfen. Hohe Mieteinnahmen und FFO I (Funds from Operations aus operativem Geschäft) allein sind kein Garant für steigende Kurse. Erst in den FFO II (inkl. Veräußerungsgewinne) spiegeln sich Immobilienverkäufe wider, die für Liquiditätsrückflüsse sorgen und die Verschuldung verringern.
Zuletzt stiegen die Verschuldungsgrade (LTV) z. T. auf Werte von weit über 50% an. Ein Blick auf den Nettoinventarwert (NAV) zeigt dann, ob das Portfolio fair bewertet ist. In Europa liegt der Kursabschlag der Aktien zum Marktwert der Immobilien (abzgl. Schulden) aktuell bei attraktiven 35%. Zuletzt war das 2009 und 2020 der Fall.