Machtwort des BGH zu gewerblichen Mietverträgen trifft Investoren

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine für die Immobilienbranche brisante Entscheidung getroffen (Az.: XII ZR 114/16). Die höchsten deutschen Zivilrichter halten so genannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam. Die Folge: Jeder Formverstoß begründet nun das Risiko einer vorzeitigen Kündbarkeit. Das trifft sowohl Vermieter und Mieter als auch Investoren von großen Gewerbeobjekten, die beim Kauf entsprechender Immobilien fest mit den Mieteinnahmen gerechnet hatten.

Große Gewerbeobjekte werden meist langfristig über viele Jahre vermietet. Nach dem Gesetz sind feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr aber nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird. Andernfalls kann der Mietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden. Neben der Sicherung der Informationsgrundlage für einen Erwerber vermieteter Immobilien sollen hierdurch die Parteien vor Übereilung geschützt werden. Eine langfristige Bindung will eben gut überlegt sein. Obwohl die Rechtsprechung die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform über die Zeit schon gelockert hat, sind diese noch immer schwer zu erfüllen. Die Schriftform im Rechtssinn ist wesentlich strenger als das, was gemeinhin unter schriftlich verstanden wird.

„Tatsächlich wird die Schriftform in der Praxis häufig verletzt, insbesondere wenn langfristige Mietverträge abgeändert werden“, weiß Philipp Schönnenbeck, Counsel der Kanzlei CMS Hasche Sigle. „Denn das Schriftformerfordernis gilt auch für jede wesentliche Vertragsänderung, was die Parteien häufig nicht wissen und daher nicht beachten.“

Vor diesem Hintergrund haben sich in der Praxis Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt, in denen sich die Parteien verpflichten, etwaige Formmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen. Dieser Rettungsanker entfällt nun allerdings. Neben den unmittelbar betroffenen Vertragsparteien hat das Urteil des BGH vor allem Folgen für Investoren, die beabsichtigen, langfristig vermietete Immobilien zu erwerben. Bei dem Ankauf rechnen sie fest mit dem Cashflow aus den Mietverträgen.

Diese müssen sie jetzt noch sorgfältiger prüfen als bisher. Der BGH habe zwar ein Hintertürchen offengelassen, so Schönnenbeck. In Einzelfällen könne nämlich eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung treuwidrig sein. „Dies hilft in der Praxis jedoch wenig, weil sich der Be-troffene auf diese Ausnahmeregel nur schwer verlassen kann.“