Wohnimmobilien – Keine Angst vor Enteignung

Im Schatten der Bundestagswahl sorgte der Volksentscheid in Berlin für Aufsehen, Unternehmen, die mehr als 3 000 Wohnungen besitzen und eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen, zu verstaatlichen. Grund genug, drei solcher Konzerne genauer zu betrachten.

Marktführer Vonovia baut sein Berlin-Exposure derzeit mit der Übernahme von Deutsche Wohnen aus. Seit Montag (27.9.) besitzen die Bochumer die Aktienmehrheit an der Gesellschaft, die allein in der Hauptstadt gut 114 000 Wohnungen besitzt. Den DAX-Konzern würde ein Enteignungsgesetz also besonders schwer treffen. Aber wer soll das bezahlen? Kürzlich kaufte das Land Berlin 14 750 Wohnungen beider Unternehmen für knapp 2,5 Mrd. Euro. Allein das Deutsche Wohnen-Portfolio würde demnach fast 20 Mrd. Euro kosten. Das entspräche etwa zwei Dritteln des Berliner Haushalts für 2021.

Vonovia-Chef Rolf Buch dürfte also relativ entspannt bleiben, wenngleich er auf seine Kritiker zuging: 13 000 neue Wohnungen sollen gebaut und die Mieten für fünf Jahre begrenzt werden. Anleger werden es verschmerzen können, denn an den Zielen für das Gj. 2021 rüttelte Buch nicht: Die Funds From Operations (FFO) sollen auf 1,465 Mrd. bis 1,515 Mrd. (Vj.: 1,348 Mrd.) Euro steigen. Daher ließ der Volksentscheid auch die Aktie (52,74 Euro; DE000A1ML7J1) kalt. Am Tag danach eröffnete sie aus Freude über das Scheitern von Rot-Grün-Rot im Bund mit einem Plus von 4,5%. Doch dem schwachen Gesamtmarkt hatte sie in der Folge nichts entgegenzusetzen und verlor im Wochenverlauf bis zu 8,7%. Am Freitag orientierte sie sich bereits wieder nach oben. Angesicht des erwarteten Gewinnwachstums und eines inneren Wertes (NAV) je Aktie von 58,05 Euro sollte die Aufwärtsbewegug anhalten.

Neuleser nutzen den Rücksetzer zum Einstieg bei Vonovia. Stopp: 46,85 Euro.

Auch TAG Immobilien ließ sich mit seinen rd. 10 000 Berliner Objekten (rd. 12% aller Wohnungen) vom Wahlentscheid in der Hauptstadt nicht beeindrucken. Strategisch wichtiger erscheint uns die Expansion nach Polen, wo bereits mit dem Bau von rd. 8 200 Miet- und Wohneinheiten bis 2026 begonnen wurde. Im August gaben die Hamburger zudem einen Anstieg der Hj.-Kaltmieten von 3,9% bekannt und steigerten die FFO im Q2 auf 45,9 Mio. Euro (+3,1%). Eine Portfolioneubewertung führte zu einem Anstieg des NAV je MDAX-Aktie (25,59 Euro; DE0008303504) um 11,9% auf 23,69 Euro. Für die Zukunft bietet die Bewertung von 1 150 Euro je Quadratmeter noch Spielraum nach oben. Zudem lockt eine Dividendenrendite von 3,4%.

TAG Immobilien steht deshalb mit Stopp bei 20,50 Euro weiter auf der Kaufliste.

Mit gut 8 000 Wohnungen (rd. 13% des Gesamtportfolios) ist Grand City Properties in Berlin vertreten und ist damit ebenfalls ein potenzieller Enteignungskandidat. Doch auch die Luxemburger zeigten sich davon unbeeindruckt. Die MDAX-Aktie (21,84 Euro; LU0775917882) legte zunächst gut 2% zu, ehe sie durch die Marktschwäche mehr als 6% einbrach. Schnäppchenjäger aufgepasst: Der NAV je Aktie liegt für 2022 mit 28,17 Euro fast 30% über dem aktuellen Kurs. Zudem stimmt die operative Entwicklung bei Grand City. Zwar werden die um Perpetualpapierzuteilungen ber. FFO 2021 mit 183 Mio. bis 193 Mio. Euro unter dem Vj.-Wert von 215 Mio. Euro bleiben. Ab 2022 rechnen wir aber wieder mit einem Anstieg über die Marke von 200 Mio. Euro. Bis Jahresende läuft zudem noch ein Aktienrückkaufprogramm in Höhe von 270 Mio. Euro, von dem bereits im 1. Hj. 160 Mio. Euro genutzt wurden.

Grand City bleibt daher ein Kauf. Stopp: 18,75 Euro.

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