Höhere Investitionen treiben Vonovia in nächste Wachstumsphase
Vonovia kehrt im dritten Quartal operativ auf den Wachstumspfad zurück. Steigende Mieten, ein stabiler Transaktionsmarkt und ein deutlicher Investitionsschub stärken die Perspektiven – und stützen die neue Guidance für 2026.
Operativ zieht Vonovia wieder an. „Nach drei Jahren der Stagnation wachsen wir wieder mit hoher Dynamik – wie vor der Krise“, betont der zum Jahresende scheidende CEO Rolf Buch bei der Vorlage der Neunmonatszahlen am Mittwoch (5.11.). Die Nachfrage bleibt hoch, der Leerstand liegt bei nur 2,2% – praktische Vollvermietung. Die Bestandsmiete steigt um 4,3% auf 8,28 Euro je Quadratmeter, das organische Mietwachstum auf 4,2%. Nach stabilen 2 bis 3% in den Vor-Corona-Jahren und rund 3,5% zwischen 2022 und 2023 wird damit für uns der mittelfristige Zielwert bis 2028 von rund 5% erstmals realistisch.
Operativ legt der Konzern trotz eines um 1,6% auf 532.000 Einheiten geschrumpften Portfolios zu. Das bereinigte EBITDA kletterte in den ersten neun Monaten um 6,4% auf 1,85 Mrd. Euro. Rückenwind liefern höhere Mieteinnahmen und die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales, die inzwischen 13% zum Ergebnis beisteuern (2024: 9%) und bis 2028 auf 20 bis 25% anwachsen sollen. Value-add umfasst zusätzliche Dienstleistungen rund ums Wohnen, Recurring Sales den laufenden Einzelverkauf von Wohnungen, während Development für Neubauaktivitäten steht – sowohl für den eigenen Bestand als auch für Verkäufe.
Höhere Capex gleich in mehrfacher Hinsicht wertstiftend
Dazu kommt ein deutlicher Investitionsschub: Nach Jahren der Bilanzschonung zieht Vonovia energetische Modernisierungen, Sanierungen, Neubau sowie PV- und Wärmepumpenprojekte wieder hoch. In den ersten neun Monaten stiegen die Investitionen um 29% auf 1,36 Mrd. Euro. Für 2026 sind 1,4 Mrd. Euro geplant, bis 2028 rund 2 Mrd. Euro jährlich. Der Fokus liegt auf serieller Sanierung, seriellem Neubau und dem Zukauf unsanierter Bestände – ein Ansatz, der angesichts der strukturellen Knappheit messbares Mietwachstum, Effizienzgewinne und stabile Bewertungen schafft. Gleichzeitig stärkt der Capex-Hochlauf die zweite Ergebnissäule aus Services und Development.
Auch der Transaktionsmarkt stabilisiert sich. Buch verweist darauf, dass Vonovia geplante Verkaufspreise wieder realisieren kann – sichtbar in höheren Margen: Recurring Sales erreicht in den ersten neun Monaten eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 19% (Vorjahr: 14,5%; Konzern: über 50%). Das stützt Ergebnis und Investitionsspielraum. Für das Gesamtjahr sieht sich der Konzern am oberen Rand der Guidance, die ein EBITDA von 2,95 bis 3,05 Mrd. Euro vorsieht.
Mit dem nahenden Führungswechsel zum früheren SAP-Manager und aktuellen Vodafone-CFO Luka Mucic rücken operative Effizienz, organisches Mietwachstum und eine breiter aufgestellte Ergebnisbasis weiter in den Fokus. Vonovia bleibt damit aus unserer Sicht so wachstumsstark wie seit Jahren nicht. Parallel sinkt die Verschuldungsquote (LTV) von 46,7% auf 45,1%. Die DAX-Aktie (25,21 Euro; DE000A1ML7J1) bleibt nach -10% auf Jahressicht aussichtsreich.
Vonovia bleibt ein Kauf. Stopp: 20,60 Euro.