Steuerrecht bremst Gewerbevermieter aus

Die smarte, innovationsgetriebene Immobilie war eines der Top-Themen der MIPIM in Cannes, einer der wichtigsten Messen für Immobilien-Entwickler und Gewerbevermieter. In einem solchen Gebäude sind sämtliche Einrichtungen vom Türgriff bis zur Klimatechnik künftig mit Sensoren ausgestattet und mit dem Internet verbunden. Sie senden unablässig Daten, die sich sehr einfach abfragen und höchst individuell regeln lassen. Das Gebäude ist somit vernetzt und smart. Es reagiert darauf, wie es tatsächlich genutzt wird. Dabei kann es sogar auch Daten einbeziehen, die von Dritten bereitgestellt werden, etwa der U-Bahn-Station im Tiefgeschoss oder dem Parkhaus nebenan. Das ermöglicht flexible Nutzungskonzepte sowie innovative Geschäftsmodelle.

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Mit zunehmender Digitalisierung wird der Mietermarkt den Vermietern solche Leistungen immer mehr abverlangen. Das deutsche Steuerrecht trägt dieser Entwicklung aber nur langsam Rechnung. Vermietern droht die Gewerbesteuerpflicht, wenn sie ihre Mietleistungen mit solchen Datenangeboten aufrüsten. „Zwar hat der Bundesfinanzhof erste Weichen gestellt, doch für Vermieter ist das noch nicht genug“, bedauert Henning-Günter Wind, Partner der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Ebner Stolz.

Spielraum des BFH reicht nicht
Mit großem Aufwand versuchen Vermieter von Gewerbeimmobilien zu vermeiden, dass der Fiskus ihre Tätigkeit als Gewerbebetrieb einstuft. Denn dann würden sie der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat vor Kurzem den Spielraum für Vermieter erweitert (Az. IV R 34/13). Nun entscheiden die objektbezogenen Besonderheiten nach Art der Immobilie, ob Vermieter Gewerbesteuer zahlen müssen oder nicht. Laut BFH muss geprüft werden, ob die vom Vermieter erbrachten Leistungen noch üblich, mithin gebräuchlich und verbreitet sind.

Bei Einkaufszentren können Vermieter jetzt unter engen Voraussetzungen und nur in bestimmten Strukturen Dienste wie Bewachung und gemeinsame Werbung anbieten, ohne gewerbesteuerpflichtig zu werden. Noch offen ist aber, ob dieser Spielraum auch bei innovationsgetriebenen Dienstleistungen gilt. Daraus entstehen neue Geschäftsmodelle und Anwendungen. „Üblich“, wie es das Finanzgericht nunmehr fordert, sind innovative Geschäftsmodelle per Definition nicht. „Hier muss sich das Steuerrecht endlich von überkommenen Vorstellungen lösen“, fordert Experte Wind.

Vorsicht bei üblichen Gestaltungen
Stattdessen droht eine weitere Verschärfung. Steuerpflichtig können auch die zahlreichen Vermieter werden, die auf im Markt übliche gesellschaftsrechtliche Gestaltungen zurückgreifen, um die Gewerbesteuerpflicht zu vermeiden. Die Rechtsprechung des BFH zu so genannten „Entprägungen“ unter Einschaltung von Kapitalanlagegesellschaften steht vor einer Änderung, warnt Wind. Gewerbevermietern ist deshalb zu raten, ihr Vorgehen bei der „Entprägung“ dringend zu überprüfen. Selbst wenn bei Großvermietern nur eine Vermietung wider Erwarten der Gewerbesteuerpflicht unterliegt, kann dies auch für alle anderen in der Gesellschaft gepoolten Immobilien gelten.

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