Wohnungsboom ist zu Ende

Transaktionsvolumen bricht ein _ Die gestiegenen Hypothekenzinsen haben die jahrelange Boom-Phase gewerblicher Wohnungsinvestments beendet. Laut JLL brach das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal um 36% auf 3,05 Mrd. Euro ein.

Im gesamten ersten Halbjahr stehen damit nur noch 7 Mrd. Euro (-32%) dem Vorjahreswert von 10,3 Mrd. Euro gegenüber. BNP Paribas Real Estate meldet ebenfalls rund 7 Mrd. Euro (-30%), Savills 7,5 Mrd. Euro (-27%) und CBRE 7,7 Mrd. Euro (-21%). Der langjährige Durchschnitt wurde laut BNPPRE um fast 20% verfehlt. Insgesamt wurden laut JLL rund 32 400 Einheiten gehandelt. Im Vorjahr waren es noch 57 300 (-43%). Wie schon zum Jahresauftakt fehlten auch im zweiten Quartal die großvolumigen Deals.

Die Marktakteure werden zunehmend risikoaverser. Mit rund 80% aller Investitionen lag der Anteil der Transaktionen im Core-plus-Segment im ersten Halbjahr laut JLL deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von 39%. Unverändert dominieren die sieben großen Metropolen das Marktgeschehen, auf die wie im Vorjahr rund 48% des Volumens entfiel. Unter den Käufern waren die Asset- und Fondsmanager die aktivsten. Mit 4,2 Mrd. Euro, das entspricht einem Anteil von knapp 60%, übertreffen sie ihren Fünfjahresschnitt von 18% signifikant. Mit weitem Abstand folgen Immobiliengesellschaften (1,37 Mrd. Euro) und geschlossene Fonds (294 Mio. Euro).

Der Wandel bei den Finanzierungsbedingungen wird mittlerweile zunehmend auch in der Entwicklung der Yields sichtbar. So sind die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte laut BNPPRE im ersten Halbjahr erstmals seit der Finanzkrise flächendeckend gestiegen. In den deutschen A-Standorten bewegt sich der Anstieg seit Jahresende 2021 im Bereich von 15 bis 20 Basispunkten. Am teuersten ist weiterhin München (2,55%), gefolgt von Stuttgart (2,6%), Berlin (2,6%) und Hamburg (2,7%). Köln und Düsseldorf liegen jeweils bei 2,75%.

Für eine Gesamtjahresprognose fehle den meisten Maklerhäusern derzeit in der Breite noch die Evidenz. Dennoch geben sich die Makler zuversichtlich, dass das Transaktionsgeschehen bis zum Jahresende wieder an Fahrt gewinnt. CBRE hält für das Gesamtjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von bis zu 15 Mrd. Euro für möglich, was etwa dem Niveau der Jahre 2016 bis 2019 entsprechen würde.