Deutsche Büromärkte – Licht und Schatten im ersten Quartal

Nach wie vor haben laut JLL-Deutschlandchef Frank Pörschke die Investoren großes Vertrauen in den Standort Deutschland. Die Rahmendaten stimmten und auch das Zinsumfeld bleibe attraktiv. Inzwischen neige auch die Immobilienbranche zu größerem Optimismus und mehr Bereitschaft, höhere Risiken insbesondere bei der Lage der Objekte einzugehen. Dagegen seien die Ansprüche hinsichtlich Gebäudequalität, Mieterbonität und Stabilität der Cashflows weiterhin hoch. Pörschke erwartet für 2013 einen insgesamt dynamischen Markt.

PLATOW stimmt indes die Reihenfolge bedenklich, in der Investoren zunächst einmal unter Verzicht auf Lagequalität bei Beibehaltung der Objekt- und Mieterqualität bereit sind, höhere Risiken einzugehen. Letztlich bestätigt auch das unsere „Angestellten“-These, der zufolge Manager und Genehmigungsinstanzen von Kapitalsammelstellen unterschiedliche Risikopräferenzen in Bezug auf die eigene Absicherung des Einkaufs- und Entscheidungsprozesses und das langfristige Risiko der Anleger haben.

Der Vermietungsmarkt startete dagegen mit dem schwächsten Umsatzquartal seit 2009. Kumuliert wurden in den deutschen Immobilenhochburgen lediglich 573 000 qm Flächenumsatz erzielt. Dies entspricht einem Minus von 21% gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Büromarktspezialisten von BNB Paribas Real Estate (BNPPRE) ermitteln ohne Stuttgart einen Flächenumsatz von 535 000 qm (-11%). Vor allem großflächige Vermietungen blieben selten. Für das Gesamtjahr rechnet JLL-Research-Chef Helge Scheunemann jedoch trotzdem mit 2,8 Mio. bis 3 Mio. qm, was in etwa dem Niveau der vergangenen 10 Jahre entsprechen würde. Besonders schwach schnitten bei JLL Frankfurt mit 68 000 qm und einem Minus von 50% (BNPPRE: 57 000 qm; -58%) sowie Stuttgart mit 26 000 qm (-53%) ab. München legte dagegen um knapp 7% auf 152 000 qm (BNPPRE: 154 000 qm; +19,3%) und Hamburg um knapp 18% auf 110 000 qm (BNPPRE: 108 000 qm; +27%) zu. Positiv ist aus JLL-Sicht vor allem die Nettoabsorption, die für das Gesamtjahr bei rund einer halben Million Quadratmeter liegen könnte.

Ansonsten stünden im laufenden Jahr stärker als sonst Verhandlungen über neue Mietvertragskonditionen bei Verbleib in Altflächen im Vordergrund, stellt Timo Tschammler, JLL Management-Board, fest. Die relativ geringen Neubauflächen lassen den Leerstand weiter zurückgehen. Allerdings sei 2013 der Tiefpunkt erreicht. Das Neubauvolumen habe im Auftaktquartal um knapp 30% auf kumuliert 162 000 qm zugelegt. Für den Rest des Jahres werden knapp 734 000 qm Neubaufläche erwartet. Das liegt zwar um 9% über dem Vorjahreswert, dürfte aber kaum Auswirkungen auf den Leerstand haben. Das kumulierte Leerstandsvolumen der sieben Hochburgen ist zum Ende des ersten Quartals um 6% auf aktuell 7,7 Mio. qm weiter gefallen. Auch die über alle Städte ermittelte durchschnittliche Leerstandsquote reduzierte sich weiter um 10 Basispunkte auf 8,7%. Damit dürfte laut JLL der Tiefpunkt erreicht sein. Für 2014 rechnen die Researcher wieder mit einem leichten Anstieg.

Am stärksten reduzierte sich um immerhin 235 000 qm der Leerstand in Frankfurt. Die Leerstandsquote sank auf 11,7%. Das resultiert bei der niedrigen Umsatzquote vor allem aus Abrissen, Umwidmungen oder Totalsanierungen. Auch wenn in Frankfurt der Umsatz insgesamt deutlich nachgab, konnten im Top-Segment einige hochpreisige Flächen vermietet werden, so dass sich die Spitzenmiete laut JLL zum ersten Mal seit 2009 wirklich bewegt hat. Im Jahresvergleich schlägt in Frankfurt ein Plus von 3% auf jetzt 34 Euro zu Buche. In allen anderen Städten blieb die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal stabil. In der Gesamtsicht auf die Metropolen stieg der Spitzenmietpreisindex von JLL zum 10. Mal in Folge. Im Jahresverlauf sollten noch Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart leichte Mietgewinne erzielen, so dass das Gesamtplus für 2013 knapp über 2% liegen werde.