Montea erwirbt Logistikzentrum im Hamburger Hafen

Wachwechsel an der ZIA-Spitze

Fast ein Drittel der Institutionellen macht Immobilienpause

An eine schnelle Rückkehr der derzeit mit deutlichen Wertberichtigungen kämpfenden institutionellen Anleger, die sich auf der einen Seite traditionell überwiegend prozyklisch verhalten und zum anderen beginnen, sich auf Überlegungen zur Rechenbarkeit von managementintensiven Immobilien ohne Wertsteigerungshype zu konzentrieren, hat PLATOW ohnehin nicht geglaubt.

Aktuell befragte der Investmentmanager der Drees & Sommer Gruppe, die Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH, Asset Manager und institutionelle Investoren. Die eher kleine Umfrage im Bekanntenkreis gibt dennoch ein gutes Stimmungsbild. Fast ein Drittel (28%) können noch nicht absehen, wann sie erneut in Immobilien investieren werden. Zwei Drittel wollen bereits in diesem Jahr wieder kaufen, wobei zum einen die Volumina noch offen sind und zum anderen Infrastruktur-Investments zulasten von Immobilien aktuell den Vorrang bekommen.

Rund 79% der Befragten planen Investitionen in Wohnen, 41% in Logistik/Light Industrial sowie ca. ein Drittel in Einzelhandel/Fachmarktzentren (35%) und Erneuerbare Energien (31%). Büro landet mit 28% nur noch knapp vor den Nischensegmenten.

Mieten günstiger als Kaufen

Der Wunsch vom Eigentum wird bei rund 4% Zinsen für viele unerschwinglich und drängt sie in den Mietmarkt. Aktuell untersuchte Colliers die Wirtschaftlichkeit zwischen Kaufen und Mieten in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. War Ende 2021 das Kaufen einer Wohnung in 85% oder absolut 341 der untersuchten Kreise und Städten günstiger als das Mieten, drehte sich die Relation mit der Zinswende komplett. So war Ende 2023 das Mieten in 91% oder absolut 365 der Landkreise und kreisfreien Städten günstiger als der Erwerb einer Wohnung.

Im bundesweiten Durchschnitt ist aktuell das Mieten einer 100 qm großen Wohnung laut Colliers um rund 4.300 Euro pro Jahr preiswerter als der Kauf. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt die Differenz sogar bei rund 7.100 Euro jährlich. Auf dem deutschen Häusermarkt zeigt sich konsequenterweise ein ähnliches Bild. In 82% aller Landkreise und kreisfreien Städte war Ende 2023 Mieten günstiger als Kaufen, im Durchschnitt um rund 3.800 Euro jährlich.

Die Abwägung zwischen Mieten oder Kaufen gilt allerdings vor allem für Eigennutzer von Wohnungen. Für vermögende Anleger, die einzelne Wohnungen oder auch ganze Mehrfamilienhäuser zur Vermietung erwerben möchten, sind Wohninvestments laut Colliers nach wie vor attraktiv, weil sie von langfristigen Mietsteigerungen profitieren werden. Da in Deutschland der Neubau nahezu zum Erliegen gekommen ist, werden die Mieten im Bestand zwangsläufig weiter steigen, so Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland. Niedrigere Zinsen seien generell ein gutes Signal für den Käufermarkt. Inzwischen gäbe es wieder zehnjährige Wohnkredite für einen Zinssatz von unter 4%. Außerdem haben deutschlandweit die Kaufpreise spürbar korrigiert. Diese Mischung an Faktoren führt dazu, dass sich der Kauf von Wohnimmobilien heute in der Regel wieder mehr lohnt als etwa noch im vergangenen Herbst.

Boden der Preiskorrektur bei Wohnen wohl erreicht

So sind die Ankaufsmultiplikatoren in den Metropolen für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich bei der 20,9-fachen Jahresnettokaltmiete, für Neubauimmobilien bei der 22,2-fachen angekommen. 2021 lagen die Faktoren noch bei je rund der 30-fachen Jahresnettokaltmiete. In den B-Städten sind die Ankaufsmultiplikatoren im Bestand analog vom 22,8-fachen in 2021 auf 16,5-fach, für Neubau von der 25,4-fachen in 2022 auf aktuell die 19,9-fache gesunken.

Die Investitionsrisiken und -chancen zwischen den Städten unterscheiden sich aber deutlich. Für 111 Städte untersuchte Lübke Kelber im Rahmen des „Rendite-Risiko Rankings 2024“ die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko, das sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt und den aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt ergibt. Erstmals flossen in die Bewertung auch und qualitativen Faktoren ein, die abbilden, was Städte lebenswert macht. Berücksichtigt wurden so z.B. die Versorgung mit Lebensmittelhandel, die Anzahl der Restaurants, Cafés und Bars, das Angebot an Grünflächen und das kulturelle Angebot. Durch die angepasste Methodik kam es deshalb zu einiger Bewegung im Attraktivitätsindex des Rankings.

Große Städte wie Köln, Dresden, Essen, Bremen und Berlin konnten so gegenüber dem Vorjahr zwischen fünf (Köln) und 32 (Bremen) Plätzen gutmachen. Die höchste Marktattraktivität bei geringstem Risiko ermittelte das Maklerhaus für Leipzig, das wie schon 2023 das Ranking anführt, seine Spitzenreiterposition aber noch ausbauen konnte. Auf den Plätzen zwei bis fünf folgen Potsdam, Frankfurt, Darmstadt und Berlin. In den Top 10 befinden sich mit Ausnahme von Köln auf Rang 11 alle Top 7-Standorte. Aber auch B- und C-Städte schneiden im Ranking gut ab. So sind Darmstadt, Bonn, Ulm, Dresden, Augsburg und Hannover in den Top 20 zu finden.

Globale Immobilienmärkte mit Rekordeinbruch

Damit errechnet sich für PLATOW – JLL blickt nur auf das schon gebeutelte Vorjahr – mit über -53% mehr als eine Halbierung gegenüber 2021 und gegen Vorjahr immer noch ein Minus von 44%. Das ist nach JLL-Statistik das niedrigste Niveau direkter Investitionen seit 2011. Der verminderte Rückgang im vierten Quartal mit „nur“ 23% wird direkt als Silberstreifen interpretiert, was aber aus PLATOW-Sicht vielleicht auch daran gelegen haben könnte, dass der Absturz im Jahr 2022 im Zuge der Zinswende das Vergleichsquartal schon deutlich gedrückt hatte.

Jetzt „hoffen“, so Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy, die globalen Immobilienmärkte auf eine schrittweise Erholung im Jahr 2024. Bei Homeoffice und Zinsen zeige sich Klarheit. Die anziehende Dynamik im Schlussquartal 2023 schüre Optimismus. Deutliche Preisanpassungen hätten bislang Transaktionsprozesse verzögert oder ganz ausgesetzt. Diese Passivität würde sich in diesem Jahr schrittweise wieder lösen.

EMEA, wobei sich PLATOW immer fragt, was die gemeinsame Aussage von Europa, dem Mittleren Osten und Afrika sein soll, denn größere regionale Unterschiede dürfte es weltweit nirgendwo anders geben, ging im Jahresvergleich um 43% auf 162 Mrd. US-Dollar zurück. Im vierten Quartal lag mit 46 Mrd. Dollar das Minus bei 21%. Die Niederlande und Frankreich zeigten Rückgänge des Transaktionsvolumens um 61% bzw. 44%. Auch Deutschland wies lediglich einen Quartalsrückgang um 16% aus. Spanien (+51%), die Schweiz (+43%) und Großbritannien (29%) zeigten sogar deutliche Zuwächse.

Im Vergleich der Nutzungsarten behauptet Living/Multifamily mit 157 Mrd. Dollar bzw. -53% gegenüber 2022 die Spitzenposition. Industrial & Logistics holen aber mit „nur“ -35% auf 139 Mrd. Dollar auf. Büro liegt mit 128 Mrd. Dollar (-49%) auf dem ungewohnten dritten Platz. Einzelhandel erzielte 89 Mrd. Dollar (-39%). Die Debatte um Future of Work habe zu einer Verunsicherung im Bürosegment geführt, während der Wohnraummangel in vielen Metropolen der Welt und die Notwendigkeit stabiler Produktions- und Lieferketten unbestritten sei, begründet Hinrichs die ungewöhnliche Prioritätenverschiebung.

Die Vermietungsmärkte befänden sich bereits wieder in der Erholungsphase, so Hinrichs. Im Bürosektor sind im vierten Quartal die globalen Vermietungsumsätze um 4% gegenüber Vorjahr gestiegen. Mit 9 Mio. qm Umsatz wurde das stärkste Quartal seit Q2 2022 registriert. Trotzdem blieben die Gesamtflächenumsätze weltweit 9% unter dem Niveau von 2022 und etwa ein Viertel unter dem Durchschnitt der Vor-Pandemie-Zeit. Die weltweite Leerstandsquote stieg im vierten Quartal um weitere 25 Basispunkte auf ein neues Hoch von 16,2%. Das spiegele die weltweite wirtschaftliche Lage. Es herrsche aber bereits jetzt ein Wettbewerb um hochwertige Flächen in zentralen Lagen. Gleichzeitig werden weniger Büros gebaut, als zuvor prognostiziert, erwartet Hinrichs.

Der Ausblick auf das laufende Jahr fällt bei JLL verhalten optimistisch aus. Bei Homeoffice herrsche bei wieder zunehmender Büropräsenz langsam Klarheit. Bei Investment stehe noch eine Preisanpassung aus. In den USA sei die Entwicklung am weitesten fortgeschritten.

Georgien – Westorientierung wird immer fraglicher

Das reale Wachstum soll von 7,5% im letzten Jahr auf Werte um 5% in den Jahren 2024 bis 2026 zurückgehen. Die Projektion beruht zu einem großen Teil auf der Fortsetzung der expansiven Tendenzen, die sich nach der russischen Invasion in der Ukraine eingestellt haben.

Westen drosselt Direktinvestitionen

Die durch den Krieg in der Ukraine ausgelösten Kapital- und Personenströme, insbesondere aus Russland, haben sich zwar abgeschwächt, liegen aber immer noch über dem Vorkriegsniveau und stützen die anhaltend starke Wirtschaftsleistung. Der Konsum soll eine größere Rolle spielen, während das Gewicht der Investitionen abnimmt. Die Brückenfunktion zwischen den westlichen Industriestaaten und Russland sorgt weiterhin für Gewinne im Außenhandel, sodass das Leistungsbilanzdefizit 2023 auf ein historisches Tief von 4,5% des BIP gesunken ist. Im laufenden Jahr wird es sich aber dank des stärkeren Konsums wieder ausweiten. Der IWF schätzt es auf 6% des BIP.

Hier liegt eine der Unsicherheiten des Szenarios, denn diese Defizite müssen aus dem Ausland finanziert werden. Eine der solidesten Quellen dafür sind die ausländischen Direktinvestitionen (FDI). Diese beliefen sich 2023 nach Angaben des nationalen Statistikamtes Geostat auf knapp 1,6 Mrd. USD, was einem Rückgang von 24% gegenüber dem Vorjahr (2,1 Mrd. USD) entspricht. Mehr als zwei Drittel davon entfielen auf vier Staaten: UK, die Niederlande, Türkei und die USA.

Wirtschaftsminister Lewan Dawitaschwili sagte jedoch, dass nur etwa 50% der ausländischen Direktinvestitionen aus EU-Ländern kämen, gefolgt von den USA und den Golfstaaten. Nach den Zahlen von Geostat für 2023 entfällt weit mehr als die Hälfte der FDI auf EU-Länder, während kein einziger Golfstaat unter den Top 10 zu finden ist. Zudem ist der Anteil des „frischen“ Geldes auf nur noch 20% (Vj.: 35%) der gesamten FDI gesunken, der jeweilige Rest sind reinvestierte Mittel.

Der Rückgang der FDI könnte daher problematisch werden. Westliche Investoren scheinen das Vertrauen in die georgische Regierung zu verlieren, deren Wille zur West-Integration immer fraglicher wird. Stattdessen verbreitet die Regierungspartei pro-russische Propaganda, wonach „der Westen“ den Krieg in der Ukraine angezettelt habe und Georgien in diesen Krieg hineinziehen wolle. Hinzu kommt eine deutlich antiwestliche Kulturkampfrhetorik mit entsprechenden Gesetzesinitiativen, die für immer neue Konflikte mit der EU sorgen. mk

Zentralasien hat interessantere Alternativen.

Li Auto enttäuscht mit Q1-Zielen

Nachdem wir in PEM v. 28.2. unseren Stopp kräftig über Einstand angehoben hatten, verlor die ADR (27,60 Euro; US50202M1027) binnen einem Monat über 30% an Wert. Wer unserer Empfehlung aus PEM 15.12.22 gefolgt ist, darf sich allerdings über einen Gewinn von 42% freuen.

Während die am 29.2. vorgelegten Auslieferungszahlen mit einem Plus von 21,8% den Kurseinbruch nicht rechtfertigten, enttäuschte die am 21.3. gesenkte Prognose für das Q1. Li Auto geht nur noch von 76.000 bis 78.000 (zuvor: 100.000 bis 103.000) ausgelieferten Fahrzeugen aus. dog

Wir beobachten Li Auto von der Seitenlinie. 

Argentiniens 100-Tage-Bilanz

So war Milei angetreten, die marode und über viele Jahre vernachlässigte Wirtschaft wieder in Schwung zu bringen und die horrende Inflation einzudämmen. Im Februar erreichte diese jedoch mit 276,2% einen schmerzlichen neuen Spitzenwert. Wir hatten damit aufgrund der Vorgeschichte gerechnet (vgl. PEM v. 22.11.23), denn der Weg zu mehr Preisstabilität ist nach Jahren des Schlendrians mühselig und voller politischer Hindernisse.

So kann sich Milei im Unterhaus auf keine Mehrheit seiner Partei stützen und muss deshalb zur Umsetzung seiner Pläne immer wieder schmerzhafte Zugeständnisse machen. Die sogenannte „Omnibus“-Reform, die zentraler Bestandteil seines Mammutprojekts zur Sanierung der Wirtschaft ist, konnte nur mit Abstrichen verabschiedet werden. Zu den Reformen des Gesetzentwurfs gehören die Privatisierung staatlicher Einheiten, die Reduzierung öffentlicher Subventionen sowie die Ausweitung von Exekutivbefugnissen.

Seit Beginn seiner Amtszeit hat Milei Treibstoffsubventionen gekürzt und den offiziellen Wechselkurs des Peso zum US-Dollar um die Hälfte gesenkt. Erhielt man im Oktober noch rd. 350 Peso je Dollar, sind es aktuell bereits 857 Peso. Die extreme Abwertung der Landeswährung kurbelte wichtige Agrarexporte wie Soja an. Zum ersten Mal seit 2011 konnte der Silberstaat daher im Januar und Februar einen Primärhaushaltsüberschuss erzielen. Der argentinische Leitindex Merval legte in der Folge seit Jahresbeginn um über 30% zu.

Doch gleichzeitig stieg in den ersten Monaten von Mileis Amtszeit die Zahl der von Armut betroffenen innerhalb der Bevölkerung von 40 auf 60% an. Der 70-jährige Niedergang Argentiniens wird nicht in einer einzigen Amtszeit rückgängig zu machen sein. Die dem Präsidenten fehlenden Mehrheiten machen es besonders schwer. dog

PLATOW Börsenbarometer

Devisen: Bis auf die indische Rupie und den südafrikanischen Rand, die leicht um 0,1% ggü. dem Euro abwerten, sind die Schwellenland-Devisen zur Vorwoche angestiegen. Am stärksten wertet der brasilianische Real um 1,1% zum Euro auf.

Rohstoffe: Da China der weltweit größte Metallverbraucher ist, setzt der schwächelnde chinesische Yuan dem Kupferpreis (-1,4%) zu. Am stärksten legten die Preise für Aluminium (+1,5%) und Gold (+1,4%) zu.