Die Nachfrage habe insgesamt nachgelassen und die Lieferketten kämen wieder ins Gleichgewicht. 2024 wird wahrscheinlich in vielen Teilen der Welt die Talsohle des Marktes markieren, erwartet Country Director Markus Reppenhagen. London, Genf und Zürich bleiben die teuersten Standorte für den Bau der 20 analysierten Gebäudetypen.

München, eine der wenigen Städte, die ein zweistelliges Preiswachstum verzeichnen konnten, kletterte in der Rangliste an New York und San Francisco vorbei auf Platz vier. Neben München gehören auch Berlin auf Platz 25 und Frankfurt auf Platz 37 zu den 100 teuersten Städten. Diese Platzierungen spiegeln die Herausforderungen wider, mit denen Investoren und Bauherren in deutschen Städten konfrontiert sind, darunter gestiegene Finanzierungskosten und hohe Inflationsraten, die mit Kapazitätsengpässen und anderen Faktoren zusammenhängen. Die Folgen sind vor allem für den Wohnungsbau gravierend. Die für Bauherren günstigsten Städte sind in diesem Jahr Nairobi (Platz 97), Kuala Lumpur (98), Lagos (99) und Buenos Aires (100).

Schließlich sind 75% des europäischen Gebäudebestands energetisch sanierungsbedürftig. Hier seien mit vergleichsweise geringem Aufwand hohe Klimaeffekte zu erzielen. Vieles davon würde bei einer Lenkung der Ressourcen in den Neubau verfallen. Denn wir erleben, berichtet Schenk, dass die Kapitalströme durch gesetzliche und aufsichtsrechtliche Anforderungen, insbesondere aus MIFID und CSRD (Nichtfinanzielle Unternehmensberichterstattung), vor allem in neue, moderne Gebäude gelenkt werden.

Mit der Real I.S. sieht sich Schenk weit vorne. Im vergangenen Jahr habe sein Haus institutionelle Spezialfonds auf die Artikel 8-Klassifizierung nach der SFDR umgestellt. Das entspräche damit mehr als 75% des Gesamtportfolios. Die MIFID-Einordnungen ließen aber z.B. für den offenen Immobilienfonds RealisInvest Europa aufgrund der Notwendigkeit von taxonomiekonformen Anlagen nur Investments in allerbeste Neubauten zu. Die Verbesserung der Bestände mit viel mehr CO2-Einsparungsmöglichkeiten bleibe dabei auf der Strecke. Auch Bestandsimmobilien könnten den hohen Ansprüchen von MIFID und CSDR gerecht werden, so Schenk. Sehr sinnvoll sei der ZIA-Vorschlag, Gebäude, die durch Renovierungen eine 50-prozentige Senkung ihres Primärenergiebedarfs erreichen, als taxonomiekonform zu klassifizieren.

Mit einer Einbeziehung des Bestands bei der Taxonomie könne der Klimaschutz in Europa ein viel größeres Potenzial entfalten. Schließlich bringe die Effizienzsteigerung eines Gebäudes mit schlechter Energieklasse überproportional viel für das Klima. So bewirke die Anhebung von Energieklasse G auf F deutlich mehr als von B auf A und könne mit vergleichsweise geringem Aufwand geschehen. Das sei zudem für Investoren attraktiv. Falls das nicht passiere, sei im Umkehrschluss zu erwarten, dass Bestände vermehrt abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden müssten. Das führe zu einem nicht einholbaren Verlust grauer Energie, zu einem zusätzlichen Ressourcenverbrauch, zu einem Anstieg der Treibhausgasemissionen durch Neubau und zu Abrissabfällen. Das Real I.S.-Research habe nachgewiesen, dass ESG-konforme Immobilien in mehrfacher Hinsicht den Markt outperformen. Wertstabilität und die Mieten seien höher, die Leerstandsraten niedriger. Nachhaltige Immobilien gewinnen sowohl auf Mieter- als auch auf Investorenseite stetig Marktanteile, so Schenk.

Die Stimmung unter den befragten deutschen Finanzierungsexperten habe sich aber zum Beginn des Jahres 2024 aufgehellt. Der Difi hat im ersten Quartal im Vergleich zum Vorquartal 25,5 Zähler gutgemacht und bleibt mit -12,8 Punkten negativ, liegt damit aber deutlich besser als am Tiefpunkt Ende 2022.

Quartalsweise wird die Lage am Kreditmarkt jeweils sechs Monate zurück und voraus bewertet. Der zukunftsorientierte Erwartungsindikator liegt nur noch minimal im Minus. Der Situationsindikator verbessert sich zwar, bleibt aber tiefrot. Die deutlich positivere Einschätzung der kommenden Monate beruhe vor allem auf den erwarteten Zinssenkungen der Notenbanken, so Jan Wedemeier (HWWI). Das könnte aus PLATOW-Sicht aber noch Stolperfallen beinhalten. Schließlich setzt nach den Energiekosteneskapaden erst jetzt die „normale“ Lohn-Preisspirale in der Kerninflation ein.

Alle betrachteten fünf Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel konnten zum Jahresbeginn Punkte hinzugewinnen. Das Wohnsegment legte am stärksten zu und ist jetzt die einzige Nutzungsart mit einer positiven Gesamtbewertung. Schlusslicht bleibt das Bürosegment. Es konnte sich zwar verbessern, bleibt aber weit abgeschlagen hinter den anderen Nutzungsarten zurück. Auffallend sei hier die besonders große Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung, kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Der Vermietungsstand von Büroimmobilien ist nach der Mikrolage für Finanzierer das zurzeit zweitwichtigste Kriterium bei der Kreditvergabe. Knapp dahinter folgen die Mieterbonität und die Bonität des Kreditnehmers. Vergleichsweise unbedeutende Faktoren sind die Homeoffice-Affinität des Mieters sowie die Branche des Mieters. Auch die Laufzeit der Finanzierung wird von den Fachleuten als eher nachrangig bewertet. Perspektivisch werde das Thema ESG-Zertifizierung an Bedeutung gewinnen und sich von aktuell Rang sieben auf den zweiten Platz schieben. Die Banken bleiben bei Bürofinanzierungen nach wie vor sehr vorsichtig. Das gilt für Bauprojekte und Bestand. Projektenwickler müssen deutlich mehr Eigenkapital zeigen. Businesspläne mit Mietsteigerungen werden in der Regel nicht unterstützt. Dieser en passant Passus ist für PLATOW interessant, da er unsere Skepsis hinsichtlich der Mietentwicklung stützt.

Trotz intensiver Kaufbekundungen bleibt es ruhig. Im ersten Quartal 2024 entfiel laut CBRE auf den deutschen institutionellen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von lediglich 730 Mio. Euro (-60%). Das ist das schwächste Quartal seit Anfang 2010.

Für das Gesamtjahr 2024 erwartet CBRE Ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lag das Volumen bei über 80 Mrd. Euro. Der deutsche Wohninvestmentmarkt habe sich noch nicht stabilisiert, sagt Konstantin Lüttger, CBRE-Head of Residential. Der Multiplikator-Verfall bzw. Anstieg der durchschnittlichen Spitzenrendite in den Top 7-Märkten hat sich im ersten Quartal mit 0,05 Prozentpunkten stark verlangsamt. Die Spitzenrendite stieg von 2,2% im Jahr 2021 um 55% auf aktuell 4,4%. Entsprechend implodierten die Spitzen-Multiplikatoren von 45,5 auf 29,4 bzw. um ein gutes Drittel. Die Durchschnittsrendite im Bestand stieg von knapp 2,8 auf 4,3%, was wiederum einen Multiplikatorverfall von 35,7 auf 23,3 bedeutet.

Mit diesem Multiplikator dürften zudem wohl kaum 75% unsanierte Werks- oder Kommunal-Wohnungsbestände mit ESG-Herausforderungen gemeint sein. Da hören wir aus dem Markt eher 11- bis 13-fach. Bestände in peripheren Lagen und mit hohem ESG-Investitionsbedarf werden einen höheren Preisabschlag hinnehmen müssen, erkennt auch CBRE und schränkt weiter ein, „sofern sie denn überhaupt für größere Käufergruppen von Interesse sein würden“. Das legt die Abwertungsherausforderungen vieler Bestandshalter offen. Das nachgefragteste Teilsegment waren Neubauprojekte in Form von Forward Deals mit einem Volumen von circa 480 Mio. Euro.

CBRE rechnet bis einschließlich 2027 mit einem Rückgang des Neubaus auf 130.000 bis 150.000 Wohnungen pro Jahr. Damit könnten die Preise bei zumindest stabiler Nachfrage sogar wieder steigen. Geförderte Wohnanlagen treten wieder in den Fokus von Investoren. Größte Nettokäufer waren die nicht börsengelisteten Immobiliengesellschaften mit fast 340 Mio. Euro. Ihnen folgte die Öffentliche Hand mit mehr als 270 Mio. Euro. Aktivste Nettoverkäufer waren wie im Vorjahr die börsennotierten Wohnungsunternehmen, deren Eigenkapital-Beschaffungsbedarf weiterhin sehr hoch sei.

Privatisierung bringt Investmentchancen

Diesen optimistischen Ausblick stützen zudem sowohl die ADB als auch der IWF, deren aktuelle Prognosen teilweise sogar noch positiver sind. So setzt der IWF aktuell 5,2% und 5,4% für 2024/25 an und schätzt den mittelfristigen Trend (5 Jahre) auf 5,5%. Die ADB rechnet für die zentralasiatische Republik sogar mit 5,5% und 5,6%. Die Investitionen, der private Konsum und die Exporte lieferten gleichermaßen Wachstumsimpulse. Das schnellere Investitionswachstum wurde durch die Kreditvergabe an staatliche Unternehmen und den privaten Sektor begünstigt. Die Inflation fiel auf den niedrigsten Stand seit sieben Jahren, dank einer anhaltend straffen Geldpolitik, gesenkter Mehrwertsteuer und niedrigeren Weltmarktpreisen für Lebensmittel und Energie.

Das Wachstum wird vor allem durch Strukturreformen, insbesondere die Umstrukturierung und fortgesetzte Privatisierung staatlicher Unternehmen, sowie hohe Investitionen im Energiesektor gestützt. Gleichzeitig werden (sozialpolitisch flankiert) verzerrende Subventionen abgebaut. Das Importwachstum dürfte sich 2024 abschwächen, bleibt aber lebhaft, da die Importe sowohl die Modernisierung der Wirtschaft als auch den wachsenden Konsum unterstützen. Für 2024 wird ein Rückgang der Überweisungen prognostiziert, der hauptsächlich auf die erwartete Verringerung der Zahl der Arbeitsmigranten nach Russland zurückzuführen ist.

Bei sinkenden Überweisungen und starken Importen wird sich das Leistungsbilanzdefizit leicht ausweiten, aber tragfähig bleiben, da der Transformationsprozess Usbekistans zu erheblichen Direktinvestitionen führt. Dabei bleiben die Staatsfinanzen – jedenfalls bei unveränderter Politik – stabil. Das Haushaltsdefizit sinkt der Planung zufolge von 4,2% des BIP bis 2026 auf 3%. Die Verschuldungsgrenzen (60% des BIP) sollten dabei eingehalten werden, mit dem laufenden Etat ergibt sich eine aktuelle Quote von 36,5%. Unterm Strich bleibt Usbekistan ein interessantes Investmentziel. Die nächste größere Privatisierung ist die Navoi Mining and Metallurgical Company (NMMC), Usbekistans größtes Unternehmen. Im laufenden Jahr sollen 10% bis 15% der Aktien über ein IPO platziert werden. mk

Der Umsatz stieg um 9% auf 1,6 Bio. Yen (9,7 Mrd. Euro). Als wachstumsstark erwiesen sich die Regionen außerhalb Japans. Der Bereich Uniqlo International, welcher 55% des Konzernumsatzes bzw. 59% des operativen Gewinns beisteuert, wuchs im 1. Hj. um 17%. Die Erlöse auf dem japanischen Heimatmarkt (30% vom Umsatz) hingegen fielen um 2%. Rückenwind erhält das Unternehmen vor allem durch die kontinuierliche Expansion in Nordamerika und Europa.

Der schlichte Kleidungsstil sowie die günstigen Preise fachen die Nachfrage nach der Marke Uniqlo weiterhin stark an. Allerdings schwächte sich das Wachstum im Q2 etwas ab. Der Umsatz stieg nur noch um 5% nach einem Q1-Zuwachs von 13,2%, weshalb die Gj.-Prognose leicht nach unten korrigiert wurde. Das Management erwartet nunmehr einen Umsatzanstieg von 9,5% auf 3,0 Bio. Yen (zuvor: +10,5% auf 3,1 Bio. Yen). Positiv ist hingegen, dass der Vorstand den Ausblick beim EBIT von 450 Mrd. Yen zum Jahresende (per 31.8.) stabil belässt.

Nach sechs Monaten liegt der Bekleidungskonzern dafür gut auf Kurs. Das EBIT stieg im 1. Hj. um 17% auf 257 Mrd. Yen. Das 2024/25er-KGV liegt bei 35 und damit unter dem zehnjährigen Durchschnittswert von 40. Das macht das Papier zwar nicht zu einem Schnäppchen, aufgrund der intakten Wachstumstrends bleiben wir aber für die Aktie (244,70 Euro; JP3802300008) optimistisch. Die aktuelle Korrektur von 16% seit Erreichen des Allzeithochs bei 294,00 Euro im März eignet sich zum Neueinstieg. pk

Fast Retailing bleibt kaufenswert. Stopp hoch auf 180,00 (165,00) Euro.

Zwei Dinge hatten wir damals zum Q2 positiv hervorgehoben: Die historisch höchste EBITDA-Marge von 21,2% und den stark fallenden Verschuldungsgrad. Diese Tendenzen hat der Konzern im Gj. fortsetzen können, was auch der Ratingagentur S&P nicht verborgen blieb. Sie erhöhte gerade das Rating von Cemex auf BBB-, womit der Sprung vom spekulativen in den Investmentgrade-Bereich gelang. Einen Schub bekam die Aktie zudem, weil die Mexikaner 2024 rund 120 Mio. US-Dollar in die Hand nehmen wollen, um erstmals wieder eine quartalsweise Dividende zu zahlen.

Im vergangenen Jahr kletterte der ber. Umsatz um 8% auf 17,4 Mrd. Dollar, während die Bruttomarge um 270 Basispunkte auf 33,7% zunahm und das ber. EBITDA um 20% auf einen Rekord von 3,3 Mrd. Dollar (Marge: 19,2%) stieg. Die Erfolge beruhen allerdings nur auf stetigen Preiserhöhungen, während der mengenmäßige Absatz je nach Material um 0 bis 6% zurückging. Der Verschuldungsgrad (Net Debt/EBITDA) sank dennoch in acht Jahren von 5,2 auf nun 2,0.

Zudem machte CEO Fernando González, der das Unternehmen schon seit 2014 führt, auf dem Kapitalmarkttag vom 20.3. klar, dass der Konzern beim EBITDA mittelfristig weiterhin mit einem hohen einstelligen Wachstum rechnet. Dafür soll der US-Markt dank weiteren Investitionen seinen Gewinnanteil von 29 auf 40% ausweiten und der fortschrittliche Bereich „Urbanization Solutions“ (9% des EBITDA, modulare Bauweisen und alternative Rohstoffe) soll ebenfalls ein Wachstumsmotor bleiben.

Das sehen Analysten genauso und veranschlagen ein jährliches Wachstum von 7,2% beim EBITDA bis 2026. Unschön ist allerdings, dass der Gewinn je Aktie in den letzten zehn Jahren von -0,90 bis 0,47 stark schwankte und mit ihm das KGV. Dennoch erachten wir die jetzige Bewertung von 11 (10J-Schnitt: 18) weiter als attraktiv. Die Verschuldung soll sich innerhalb von drei Jahren nochmal auf rd. 1,0x EBITDA halbieren. sm

Cemex bleibt ein Kauf bis 8,25 Euro. Unser Stopp steigt über Einstand (5,60) auf 5,95 Euro.

Nikon gab bekannt, dass man so seine Präsenz auf dem Markt für professionelle digitale Kinokameras ausbaue. Dabei sollen Stärken zusammengeführt werden: Auf der einen Seite ist dies Nikons Fachwissen in den Bereichen Produktentwicklung, Bildverarbeitung und Optik, auf der anderen Seite soll Reds Wissen bei Kinokameras, Bildkompressionstechnologie und Farbwissenschaft bei Nikon genutzt werden. Die Transaktion war gut vorbereitet, denn schon vier Wochen nach dem Kauf meldete das Management, dass die Zusammenführung abgeschlossen sei. Dabei bleibt Red als eigenes Unternehmen erhalten, bekommt mit Keiji Oishi jedoch eine Nikon-Führungskraft als CEO.

Die kurz vorher veröffentlichten Zahlen für die ersten neun Monate des Gj. 2023/24 (31.3.) fielen eher gemischt aus. Positives Highlight war der Umsatzanstieg um 16% auf 528,9 Mrd. Yen (rd. 3,2 Mrd. Euro). Dem steht gegenüber, dass das operative Ergebnis um 32% auf 34,44 Mrd. Yen sank. Weiterhin lief das Geschäft mit Imaging Products (Kameras und Objektive) gut. Speziell spiegellose Vollformatkameras mit hoher Qualität blieben gefragt. Auf der Umsatzseite half aber auch der schwache Yen. Bei den Kosten zeigte sich, dass u.a. der Teileeinkauf teurer wurde.

Als Folge passte das Management die Gj.-Prognose an. Das Umsatzziel liegt nun bei einem Zuwachs von 12% auf 705 Mrd. Yen, während für das operative Ergebnis mit einem Rückgang von 34% auf 36 Mrd. Yen kalkuliert wird. Vorher lag die Guidance bei 690 Mrd. Yen bzw. 34 Mrd. Yen. Trotz der leichten Anhebung auf der Ertragsseite bleibt es im Gj. bei einem kräftigen Gewinneinbruch. Da im aktuellen Umfeld Preiserhöhungen nur schwer durchsetzbar sind, dürfte es auch im neuen Gj. kaum zu einer kräftigen Gewinnerholung kommen. wor

Wir warten bei Nikon daher weiter ab.