Gastbeitrag

„Grüne“ Pfandbriefe erobern die Immo-Finanzierung

Torsten Pokropp und Martin Wilmsen
Torsten Pokropp und Martin Wilmsen © DLA Piper

_ In Zeiten, in denen die gesellschaftliche Debatte von Themen wie dem Klimawandel, dem Pariser Klimaabkommen und der „Fridays for Future“-Bewegung geprägt wird, ist das Thema Nachhaltigkeit auch im Markt der Immobilienfinanzierung angekommen. Es überrascht daher nicht, dass sich dies auch in den entsprechenden Produkten der Immobilienfinanzierer widerspiegelt. Ein solches Produkt ist der so genannte Grüne Pfandbrief, den Partner Torsten Pokropp und Senior Associate Martin Wilmsen von der Kanzlei DLA Piper näher vorstellen.

Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verwaltet seit 2019 für seine Mitgliedsinstitute die Markenrechte an den Wortmarken „Grüner Pfandbrief“ und „Green Pfandbrief“. Hintergrund ist die Entwicklung von Mindeststandards für die Emission grüner Hypothekenpfandbriefe. Unter einem solchen Grünen Pfandbrief ist ein Hypothekenpfandbrief zu verstehen, der mit so genannten grünen Immobilienfinanzierungen besichert ist. Hieraus ergibt sich, dass zunächst auch die Regelungen des Pfandbriefgesetzes auf Grüne Pfandbriefe Anwendung finden.

Darüber hinaus hat der vdp Rahmenbedingungen entwickelt, die die Nutzung des Produktnamens Grüner Pfandbrief und damit die Ergänzung eines konventionellen Pfandbriefes um ein Nachhaltigkeitselement ermöglicht. Diese Mindeststandards für die Nutzung der Wortmarken „Grüner Pfandbrief“ und „Green Pfandbrief“ basieren auf den Vorschlägen der EU-Regulierungen sowie den Green Bond Principles, die ursprünglich von der International Capital Market Asso-ciation entwickelt wurden. So enthalten sie Anforderungen an die Energieeffizienz der finanzierten Immobilien sowie an die Transparenz der Pfandbriefbanken. Sinn und Zweck ist parallel zur Stoßrichtung der üblichen Pfandbriefe die Schaffung von Vertrauen von Investoren. Im Falle des Grünen Pfandbriefes wird dieses generelle Vertrauen in die Sicherheit des Pfandbriefes noch durch die Erfüllung besonders hoher Nachhaltigkeitsanforderungen ergänzt.

Transparenz durch Green Bond Frameworks

Die vom vdp entwickelten Transparenzanforderungen verlangen von den Pfandbriefbanken die Veröffentlichung detaillierter Informationen über die Grünen Pfandbriefe. In diesen so genannten Green Bond Frameworks des jeweiligen Emittenten müssen Informationen zu den sich qualifizierenden Immobilien in der Deckungsmasse enthalten sein. Diese werden zudem von einem External Review, also einer externen Begutachtung, flankiert.

Die Prinzipien sehen vor, dass konkrete Regelungen zur Verwendung der Emissionserlöse, zur Auswahl der jeweiligen Projekte, zum Umgang mit den Erlösen und zum Reporting geschaffen werden. So formulieren die Mindeststandards, dass der jeweilige Emissionserlös ausschließlich der Finanzierung oder Refinanzierung von „Geeigneten Assets“ dienen kann. Bei der Kategorisierung dieser Geeigneten Assets können die Pfandbriefbanken im Detail unterschiedliche Wege wählen. Gemein ist bei der Kategorisierung der Geeigneten Assets jedoch stets die Anknüpfung an den Energieverbrauch bzw. -bedarf der entsprechend in Deckung genommenen Immobilie.

Praktisch haben laut vdp „die meisten Banken Höchstwerte für den Energieverbrauch/-bedarf eines Gebäudes in Abhängigkeit vom Gebäudetyp festgelegt“. Die entsprechenden Energiewerte können dann über den Energieausweis nachgewiesen werden. Alternativ, etwa dann, wenn ein Energieausweis nicht vorliegt, erlauben einige Pfandbriefbanken auch die Verwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten. Eine weitere Kategorisierung kann jedoch auch über einen Vergleichswert des jeweiligen Energieverbrauchs vorgenommen werden. Hierbei wird überprüft, ob die jeweilige Immobilie zu den 15% aller Immobilien gehört, die national den niedrigsten Energieverbrauch bzw. -bedarf haben. Flankierend hierzu wird auf das jährlich verpflichtende Impact Reporting abgestellt. Hieraus ergibt sich idealerweise, welchen Beitrag die Investments tatsächlich zum Klimaschutz leisten.

Dokumentationsstandards noch ausbaufähig

Die Pfandbriefbanken sind im Hinblick auf nachhaltige Bond-Emissionen besonders aktiv. Deren Gesamtvolumen ist im deutschen Pfandbriefmarkt allerdings noch überschaubar. In 2017 wurden Grüne bzw. ESG Pfandbriefe in einem Volumen von etwa 1 Mrd. Euro emittiert. In 2018 betrug das Volumen 2,5 Mrd. Euro. Die Zahlen aus dem ersten Halbjahr 2019 zeichnen ein Neuemissionsvolumen von 0,5 Mrd. Euro. Es bleibt daher abzuwarten, wie sich das noch junge Marktsegment weiter entwickeln wird.

Klar ist bereits jetzt, dass die Pfandbriefbanken weiterhin einen innovativen Ansatz verfolgen und sich aktuellen Marktentwicklungen gegenüber nicht nur öffnen, sondern diese aktiv mitgestalten. Auch im Rahmen der Dokumentation entsprechender Darlehensverträge sind neue Ansätze bereits sichtbar, wenngleich sich hier noch keine Standarddokumentationen gebildet haben. Dies ist u. a. auch darauf zurückzuführen, dass die Nachhaltigkeitskriterien stellenweise noch sehr generisch sind und es häufig an globalen Definitionen und Standards mangelt. Neben entsprechenden Bemühungen des europäischen Gesetzgebers werden auch die Marktteilnehmer ihren Beitrag im Hinblick auf die Entwicklung von neuen Dokumentationsstandards leisten.

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