Verbraucherschutz im neuen Bauvertragsrecht

"Anfang März 2016 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Wichtiger Bestandteil des neuen Bauvertragsrechts sind insbesondere verschiedene Regelungen zum Verbraucherschutz, die Bauunternehmen in Zukunft zu beachten haben werden. Nach dem Willen der Bundesregierung sollen die neuen Regelungen noch in dieser Legislaturperiode in Kraft treten. Stephan Jüngst, Leiter der Praxisgruppe Immobilien- und Baurecht bei der Kanzlei FPS, erläutert im Folgenden, bei welchen Verträgen die neuen Regelungen greifen und welche Rechte und Pflichten daraus erwachsen. "

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Die geplanten Regelungen zum so genannten Verbraucherbauvertrag beinhalten neben altbekannten Instrumenten des Verbraucherschutzes, wie Informationspflichten des Unternehmers und einem Widerrufsrecht des Verbrauchers, auch spezielle neue Regelungen etwa zu Abschlagszahlungen und deren Absicherung. Die neuen Regelungen sollen nach der Definition des Verbraucherbauvertrages in § 650h Abs. 1 des Gesetzesentwurfs (BGB-E) nur für solche Verträge gelten, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Unter diese Definition des Verbraucherbauvertrages dürften – sofern sie mit einem Verbraucher im Sinne des § 13 BGB abgeschlossen werden – auch Bauträgerverträge fallen, da sich der Unternehmer in einem Bauträgervertrag klassischerweise neben der Verschaffung eines Grundstücks auch zur Errichtung eines neuen Gebäudes verpflichtet. Obgleich hinsichtlich des Begriffs der „erheblichen Baumaßnahme““ auf die Erwägungsgründe der Verbraucherrechterichtlinie zurückgegriffen werden kann, dürften Streitigkeiten über die Frage der „Erheblichkeit““ einer Baumaßnahme vorprogrammiert sein.

Eine wesentliche Pflicht der Bauunternehmen im Anwendungsbereich der Verbraucherbauverträge wird es künftig sein, den Verbraucher bereits vor Vertragsschluss umfassend über das Bauvorhaben zu informieren, sofern nicht der Verbraucher selbst oder ein von ihm beauftragter Dritter die wesentlichen Planungsvorgaben macht (§ 650i BGB-E i.V.m. Art. 249 EGBGB-E). Dem Verbraucher ist eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmte Mindestinformationen enthalten muss. So muss die Baubeschreibung Informationen über angebotene Leistungen inklusive Planung und Bauleitung sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse und Brandschutzangaben enthalten. Insbesondere muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Die geschuldete Baubeschreibung soll bei Abschluss des Vertrages gemäß § 650j Abs. 1 BGB-E zudem automatisch Vertragsinhalt werden, sofern die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren. Ohne abweichende Vereinbarung würde somit etwa das im Rahmen der Baubeschreibung – d.h. vor Vertragsschluss – mitgeteilte Fertigstellungsdatum verbindlicher Bestandteil des Vertrages.

Zudem ist in § 650k BGB-E ein neues Widerrufsrecht für Verbraucher vorgesehen. Sofern der Verbraucherbauvertrag nicht notariell beurkundet worden ist, soll der Verbraucher den abgeschlossenen Bauvertrag gemäß § 355 BGB innerhalb von 14 Tagen widerrufen können. Die Widerrufsfrist beginnt jedoch nach § 356d S. 1 BGB-E erst dann zu laufen, wenn der Unternehmer den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht hinreichend informiert hat. Da eine Rückabwicklung des Vertrages in der Regel ausgeschlossen sein wird, hat der Verbraucher gemäß § 357d BGB-E für die bis dahin erbrachten Leistungen Wertersatz zu leisten. Der Berechnung des Wertersatzes ist die vereinbarte Vergütung zu Grunde zu legen, es sei denn diese ist „unverhältnismäßig hoch““. Es ist daher anzunehmen, dass Bauunternehmen künftig regelmäßig mit dem Vorwurf der Verbraucher konfrontiert werden, die vereinbarte Vergütung sei überhöht gewesen – auch hier sind Rechtsstreitigkeiten abzusehen.

§ 650l BGB-E enthält verschiedene Vorgaben zu Abschlagszahlungen und deren Absicherung. Sofern ein Bauunternehmen von dem Verbraucher Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese etwa nach § 650l Abs. 1 BGB-E einen Gesamtbetrag von 90% der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. In Kombination mit § 641 Abs. 3 BGB, wonach der Besteller bei bestehenden Mängeln die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung trotz Fälligkeit verweigern kann, verschafft diese Regelung dem Verbraucher ein weiteres Druckmittel. Zusätzlich müssen Bauunternehmer Verbrauchern gemäß § 650l Abs. 2 BGB-E – wie bisher schon gemäß § 632a Abs.3 S.1 BGB – auch weiterhin bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes „ohne wesentliche Mängel““ in Höhe von 5% Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung stellen.

Schließlich soll der Bauunternehmer gemäß § 650m BGB-E verpflichtet sein, rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer Leistung diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher zu übergeben, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass die „einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften““ eingehalten werden. Übergeben muss der Unternehmer daher etwa solche Unterlagen, mit denen der Verbraucher die Einhaltung der Vorgaben der Baugenehmigung nachweisen kann. Einen solchen Anspruch des Verbrauchers haben die Gerichte bisher regelmäßig abgelehnt. Ein Anspruch des Verbrauchers auf Herausgabe der Planungsunterlagen des Architekten oder bestimmter Wartungs- und Bedienungsanleitungen bestünde hingegen nach wie vor nicht.

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