Neuer Aufschwung des Flexible Workspace bringt diversifizierte Investitionsmöglichkeiten

ASSETKLASSE IM TRANSFORMATIONSPROZESS _ Die Assetklasse Flexible Workspace ist wieder auf Wachstumskurs und unterliegt einem Transformationsprozess. Wieso die Branche mit neuem Schwung aus der Pandemie hervorgeht, welche Investitionsmöglichkeiten für Investoren bzw. Eigentümer zukünftig zu erwarten sind und worauf bei der Finanzierung zu achten ist, erläutern die Counsel Manuel Indlekofer und Eike Neugebauer von der Kanzlei DLA Piper.

Wachstum durch gewandeltes Arbeitsverhalten

Vor dem Ausbruch der Corona-Pandemie unterlag die Flexible Workspace-Branche einem riesigen Hype: Für den deutschen Markt wurden mehr als 30% Marktanteil von Flexible Workspace bei der Anmietung von Büroflächen innerhalb der nächsten zehn Jahre vorhergesagt. Flexible Workspace galt als der Real Estate Disruptor und die Antwort auf die Herausforderungen der Büroimmobilien für das 21. Jahrhundert. Mit dem Ausbruch der Pandemie unterlag der Markt für Flexible Workspace jedoch einer radikalen Zäsur. Die Corona-Beschränkungen und die damit einhergehende Stagnation für Flexible Workspace hat eine Marktkonsolidierung eingeläutet. Die Branche hat sich jedoch mit dem Auslaufen der Beschränkungen für die Zeit nach der Pandemie in Stellung gebracht: Erst vor wenigen Tagen hat The Office Group (TOG) den Zusammenschluss mit Fora verkündet, wodurch eine 1,5 Mrd. Pfund schwere Betreiberplattform erschaffen wurde, die wieder auf Wachstum auf dem europäischen Markt setzen soll. Auch andere Marktgrößen wie IWG und Mindspace orientieren sich mit frischem Geld am Markt und setzen ihre Wachstumsstrategie fort.

Viele Marktbeobachter sehen gerade den Einfluss der Pandemie auf das Arbeitsverhalten als Grund für den neuen Aufschwung von Flexible Workspace: Flexible Bürolösungen sollen die Antwort sein auf das sich durch die Pandemie schlagartig veränderte Arbeitsverhalten, das geprägt ist von Homeoffice und Remote Work. Und in der Tat setzen vermehrt große Corporates auf flexible Bürolösungen, oftmals zusätzlich, teilweise anstelle der klassischen langfristigen Anmietung von Büroflächen. „Workspace as a Service“ ist im Fokus der großen Corporates, und so gibt es bereits die ersten Marktteilnehmer, die wieder einen Anteil von flexiblen Lösungen von mehr als 30% vor dem Jahr 2030 prognostizieren. Investments in Flexible Workspace werden in der Zukunft unumgehbar und ein fester Bestandteil in Immobilienportfolios sein.

Investitionsmöglichkeiten in Flexible Workspace

Investitionsmöglichkeiten in Flexible Workspace stecken zumindest im deutschen Markt jedoch noch in den Kinderschuhen und sind entweder geprägt vom klassischen Risikokapital, das Anleger direkt in die Flexible Workspace-Betreiber investieren, oder durch mittelbare Investition über Immobilientransaktionen. Gerade im Bereich der Immobilientransaktionen sind am deutschen Markt zukünftig diversifiziertere Vertragsgestaltungen zu erwarten.

Der Markt für Flexible Workspace in Deutschland war bisher dominiert von der klassischen Vermietung von Büroflächen von Immobilieneigentümern bzw. Investoren an Betreiber als Mieter mit festen Mieten. Der Eigentümer partizipiert in diesem Modell im Rahmen der Mieteinnahmen durch den Mietvertrag, bzw. nur indirekt durch den Mehrwert, den der Flexible Workspace für das Objekt bzw. das Quartier insgesamt bringt. Trotz dieses klassischen Mietmodells birgt diese Vermietungsstruktur gewisse Herausforderungen, da sich unterschiedliche Interessen diametral gegenüberstehen: Der Flexible Workspace-Betreiber braucht so viel Flexibilität wie möglich, um seinen Flexible Workspace effizient betreiben zu können; der Eigentümer der Immobilie möchte die Kontrolle über seine Immobilie nicht vollends aus den Händen geben. Denn die Vermietung an einen Flexible Workspace-Betreiber endet nicht mit der Gebrauchsüberlassung von Büroflächen. Betreibermodelle greifen regelmäßig tiefgreifend in die Immobilie ein: Anpassung/Aufrüstung der Gebäudetechnik/-automation, Neugestaltung von Flächenkonzepten, die auf den Flexible Workspace ausgelegt sind, Zurverfügungstellung von Flächen an Drittdienstleister (beispielsweise Catering oder Coffee Shops). Die Regelung dieser Interessenkonflikte ist im klassischen Mietvertragsmodell nur mit erheblichem Aufwand möglich. Deshalb verwundert es nicht, dass die Vertragsgestaltung sich mehr und mehr an Verträge für Betreiberimmobilien – wie Hotels – annähert.

Den Mehrwert, den Flexible Workspace für eine Immobilie bzw. ein Quartier bringt, endet nicht in der Vermietung von Büroflächen und den dadurch erzeugten Mieteinnahmen. Der Mehrwert wird geschaffen durch Dienstleistungen, die durch den Flexible Workspace angeboten werden, beispielsweise durch Catering-, Concierge-, oder soziale Dienstleistungen. Deshalb hat sich in anderen Ländern längst ein diversifizierteres Marktumfeld für Investitionsmöglichkeiten in Flexible Workspace entwickelt: Gerade der anglo-amerikanische Markt ist geprägt von Strukturen, in denen die Immobilieneigentümer bzw. Investoren direkt am Gewinn der Flexible Workspace-Betreiber partizipieren, teilweise durch die Vereinbarung von Umsatzmieten oder durch den Abschluss von Joint Venture- bzw. Management-Vertrag-Konstruktionen wie im Hotelbereich. Der Eigentümer bzw. Investor bringt seine Immobilie ein; der Flexible Workspace-Betreiber sein Know-How und sein Branding. In diesen Partizipations- bzw. partnerschaftlichen Modellen ist die Lösung der vorgenannten Interessenkonflikte größtenteils interessengerechter möglich.

Viele Immobilieneigentümer versuchen sich an der Erstellung eigener Betreiberplattformen, teilweise als immobilienübergreifende Produkte, teilweise als Serviced Office-Angebot für einzelne Immobilien. Die direkte Marktteilnahme ist für den klassischen Immobilieneigentümer bzw. Investor jedoch mit etlichen Hürden verbunden: Know-How, Vertragsgestaltung, Personal sowie Branding und Vermarktung, sind nur einige Hürden, die zu nennen sind. An dieser Schnittstelle beginnt die neueste Transformation der Flexible Workspace-Betreibermodelle: Die Betreiber betreiben den Flexible Workspace nicht mehr selbst, sondern bieten ihr Know-How und ihr Betreibermodell als Dienstleistung für Immobilieneigentümer bzw. Investoren an. Der Immobilieneigentümer muss sich also nicht mehr selbst um die Aufstellung eines Betreibermodells für seine Immobilien kümmern, sondern kauft sich diese als Dienstleistung ein.

Besonderheiten der Finanzierung

Die Investition in Flexible Workspace durch Immobilieneigentümer bzw. Investoren stellt auch Herausforderungen an die Finanzierung. Mit wachsendem Flächenanteil und spezifizierender Ausgestaltung der Flächen für Flexible Workspace wandeln sich die Besonderheiten von Flexible Workspace von einer untergeordneten Besonderheit eines einzelnen Mieters hin zu einem zentralen Risiko des Finanzierungsobjekts, das im Rahmen von Finanzierungen zu adressieren ist.

Im Rahmen der klassischen Vermietung von Büroflächen an Flexible Workspace-Betreiber in einer Gewerbeimmobilie, kann – wie bei anderen Vermietungen auch – auf die Mieteinahmen für die Evaluierung abgestellt werden. Entsprechend wird in vielen Finanzierungsverträgen einem einzelnen Mieter, der Flexible Working betreibt, keine besondere Bedeutung beigemessen. Weitet sich der Betrieb von Flexible Workspace jedoch von einer untergeordneten Teilnutzung einer Immobilie zur Hauptnutzung aus, so muss der Finanzierer auf die Besonderheiten dieser Assetklasse reagieren. Für diesen Umgang bietet es sich an, vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen, die einerseits im Rahmen von Objektfinanzierungen von durch Einzelmieter genutzten Immobilien verwendet werden, andererseits können Anlehnungen bei der Hotelfinanzierung gemacht werden.

Entsprechend ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Finanzierungsverträge die Vereinbarung von Beschränkungen und Zustimmungsvorbehalten in Bezug auf Miet- und Betreiberverträge mit der Bedeutung des Mietanteils zunehmen. Gleichzeitig wird auch aus Finanzierungssicht verschärft auf den individuellen Mieter (und dessen Bonität) zu schauen sein, was eine Tendenz zur weiteren Konsolidierung des Marktes verstärken könnte. Daneben werden auch aus Finanzierungssicht die zugrundeliegenden Verträge und Vermietungskonzepte wirtschaftlich und rechtlich zu prüfen sein. Um im Krisenfall, sei es der Ausfall des Eigentümers oder der des Mieters, reagieren zu können, wird von den Finanzierern zu prüfen sein, ob Einstiegs-, Kündigung- bzw. Übernahmerechte in Bezug auf die Vermietungsverträge vereinbart werden. Gleichzeitig ist, im Fall eines Ausfalls des Mieters, die Frage der Drittverwendungsfähigkeit und die zu erwartende Zeit, bis neue Mieteinkünfte generiert werden könnten, von erheblicher Bedeutung.

Je weiter in möglichen Betreibermodellen oder bei der direkten Marktteilnahme von Eigentümern von einer klassischen Miete Abstand genommen wird, desto mehr Herausforderungen sieht sich eine Finanzierung gegenüber. Entscheidend hierfür ist, dass die klassische Senior-Finanzierung genau ein einziges Vergütungsmodell kennt: Zinsen. Und zwar Zinsen, die gleichmäßig monatlich oder quartalsweise zu errichten sind. Diese unterliegen entsprechend keiner Schwankung und können damit auf gewinn- oder erfolgsabhängige Mieten nicht oder nur sehr beschränkt reagieren. Abgrenzend davon können verschiedene Anbieter von Mezzanine- oder eigenkapitalähnlichen Finanzierungen auf solche flexiblen Einkünfte besser reagieren und variable Verzinsungs- oder Gewinnpartizipationsvereinbarungen treffen.

In dieser Gemengelage obliegt es mithin dem Eigentümer, einen Ausgleich zwischen festen und flexiblen Mieteinkünften einerseits und einer sinnvollen Mischung aus Senior-, Mezzanine- und eigenkapitalähnlichen Finanzierungen andererseits zu finden, um eine sichere Finanzierungsstruktur zu gewährleisten. Zinsreserven und Mietausfallversicherungen können als ergänzende Ausgleichsmechanismen einbezogen werden.

Über die Autoren:

Manuel Indlekofer ist Counsel der deutschen Real Estate Praxisgruppe von DLA Piper am Standort München. Er berät nationale und internationale Unternehmen, Investoren und Banken im Immobilienwirtschaftsrecht, bei Immobilientransaktionen, im gewerblichen Mietrecht und bei der Immobilienentwicklung einschließlich Architekten-, Bau-, Ingenieur- und Projektmanagementverträgen. Im Bereich Real Estate Services berät er insbesondere alle Arten von immobilienrechtlichen Betreibermodellen, wie Co-Working, Co-Living, Flexible Workspace und alle sonstigen Arten von Betreiber- und Managementverträgen.

Eike Neugebauer ist Counsel der deutschen Finance, Projekts & Restructuring Praxisgruppe von DLA Piper am Standort Frankfurt. Er berät nationale und internationale Banken und Sponsoren sowie alternative Darlehensgeber und Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke und Darlehensfonds schwerpunktmäßig zu Real Estate Finance und dem verbundenen Aufsichtsrecht.