ESG, Green Loans und Sustainability Linked Loans – Modelle „grüner“ Immobilienfinanzierung

Die folgenden Begriffe haben Sie alle schon oft gehört – "ESG", "Green Loans" und "Sustainability Linked Loans". Bekannte Schlagworte, die doch häufig zu Fragezeichen in den Augen der Adressaten führen. Im Folgenden werden wir daher versuchen, etwas Licht ins Dunkel zu bringen und einerseits die Begrifflichkeiten voneinander abzugrenzen und andererseits einen kleinen Einblick in die aktuelle Situation der grünen Immobilienfinanzierungspraxis zu geben.

ESG versus Green Loans und Sustainability Linked Loans

ESG, kurz für Environment, Social und Governance, beschreibt im Grunde generelle Nachhaltigkeitskriterien, die auch bei Finanzierungen eine immer wichtigere Rolle spielen. Insbesondere das „E“ (Environment) steht in Bezug zu den Klimazielen, die im Pariser Klimaabkommen fixiert wurden. Kriterien der Kategorie „S“ (Social) sind etwa im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, des Zugangs zu Basis-Infrastruktur oder etwa dem Gesundheitswesen zu finden. „G“ oder Governance-Kriterien beschreiben die verantwortungsvolle Unternehmensführung.

Von diesen Begriffen abzugrenzen sind die sogenannten „Green Loans“ oder „Sustainability Linked Loans“. Hierunter verbergen sich Finanzierungen, die eine besondere Nachhaltigkeitsstrukturierung aufweisen. Der Begriff „Green Loan“ etwa, der sich hauptsächlich auf das „E“ in ESG konzentriert, wird durch die von der Loan Market Association (LMA), der Asia Pacific Loan Market Association (APLMA) und der Loan Syndications and Trading Association (LSTA) entwickelten Green Loan Principles (GLP) näher definiert. Der Prinzipienkatalog der GLP hat keine bindende Wirkung, sondern dient in erster Linie als Orientierung und kann als Impuls für die Entwicklung möglicher Finanzierungs- und Dokumentationsstandards verstanden werden.

Finanzierung grüner Projekte durch grüne Kredite

Gemäß den Green Loan Principles kann ein Green Loan allgemein als ein Kreditinstrument bezeichnet werden, das ausschließlich der Finanzierung oder Refinanzierung geeigneter grüner Projekte dient und dabei die Grundprinzipien der Green Loan Principles einhält, die sich auf den Zweck des Darlehens, das Verfahren für die Projektbewertung und -auswahl, die Verwaltung der Einnahmen und das Reporting beziehen.

So müssen die Darlehenserlöse eines Grünen Darlehens für ein sogenanntes „Grünes Projekt“ verwendet werden. Das Grüne Projekt (und damit letztlich der Zweck des Darlehens) sollte einen klaren Nutzen für die Umwelt darstellen, der zudem messbar und gegebenenfalls durch ein entsprechendes Reporting des Darlehensnehmers nachvollziehbar sein sollte. Außerdem sollte der Darlehensnehmer eines grünen Darlehens dem Darlehensgeber seine Ziele in Bezug auf die ökologische Nachhaltigkeit sowie das der Auswahl zu Grunde liegende Verfahren klar mitteilen.

Die Erlöse aus einem solchen Grünen Projekt (etwa Mieteinnahmen aus der Vermietung eines zertifizierten Green Buildings) sollten einem speziellen Konto gutgeschrieben werden oder alternativ vom Darlehensnehmer in geeigneter Weise transparent abgrenzbar bleiben. Hierdurch soll eine Vermischung von Einnahmen aus Grünen Projekten mit Einnahmen aus nicht-grünen Projekten vermieden werden. Hierfür ist eine interne Kontrollstruktur auf Seiten des Darlehensnehmers empfehlenswert. Die Darlehensnehmer sollten zu Gunsten des Darlehensgebers außerdem aktuelle Informationen über die Verwendung der Erlöse bereitstellen, verfügbar halten und regelmäßig aktualisieren.

Sustainability Linked Loans – Verknüpfung mit Nachhaltigkeitszielen

Sustainability Linked Loans (oft auch als ESG Linked Loans bezeichnet) basieren auf den Sustainability Linked Loan Principles (SLLPs), die ebenfalls von LMA, APLMA und LSTA entwickelt wurden. Das Konzept der Sustainability Linked Loans muss jedoch von dem oben beschriebenen Konzept der Green Loans unterschieden werden.

Sustainability Linked Loans sind Kredite, die sich dadurch auszeichnen, dass die Marge an vorher festgelegte Nachhaltigkeitsziele (SPTs) des Darlehensnehmers gekoppelt ist – und nicht an den Vermögenswert, den Zweck der Finanzierung oder eben das sogenannte Green Projekt.

Da Sustainability Linked Loans darauf abzielen, das Nachhaltigkeitsprofil des Darlehensnehmers zu verbessern, sollten die Darlehenskonditionen auf die Leistung des Darlehensnehmers abgestimmt sein. Diese Leistung wird anhand eines oder mehrerer zentraler Leistungsindikatoren (KPIs) gemessen, die im Voraus ausgewählt werden müssen. Der Darlehensnehmer muss dann festlegen, welche Ziele er bereit ist, zu erfüllen, und die Ziele (SPTs) an den Leistungsindikatoren (KPIs) ausrichten.

Diese Zielvorgaben oder SPTs können dann als Benchmark für etwaige Margenanpassungen (auch Margin-Ratchet genannt) verwendet werden. Wenn die Überprüfung der SPTs eine positive Abweichung ergibt, wirkt sich dies zu Gunsten des Darlehensnehmers positiv auf die Marge aus. Die Marge wird dann auf der Grundlage eines vordefinierten Schlüssels reduziert. Aber auch eine negative Entwicklung der SPTs kann sich auf die Marge auswirken, sofern dies zwischen den Parteien vorher vereinbart wurde.

Green und Sustainability Linked Loans – Wo stehen wir?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich Grüne Darlehen oder Green Loans auf den Verwendungszweck des Darlehens konzentrieren bzw. das zu finanzierende Objekt (Green Project) betrachten. Ziel ist es, eine Finanzierung für einen grünen Vermögenswert bzw. ein Green Project abzuschließen und diese Verknüpfung auch zu dokumentieren. Sustainability Linked Loans, also nachhaltigkeitsbezogene Darlehen, beziehen sich hingegen auf den Darlehensnehmer selbst und darauf, wie er seine eigenen Nachhaltigkeitsstandards erhöht (oder senkt).

Die Begriffe Green Loan, ESG Linked Loan oder Sustainability Linked Loan gehören mittlerweile zum Alltag eines (online-)Zeitungslesers. Das Bewusstsein der Marktteilnehmer ist auf einen Höchststand gestiegen. Banken und andere Darlehensgeber stehen unter dem Druck von Stakeholdern, die von ihnen verlangen, ihre Loan Books „grüner“ zu gestalten. Und auch auf Seite der Darlehensnehmer sehen wir ein dynamisches Vorgehen. So wird von Darlehensnehmern zum Teil ausdrücklich die Vergabe von „grünen“ Krediten verlangt. Doch was bedeutet dies für unsere derzeitige Praxis? Sind grüne oder nachhaltige Darlehensdokumente bereits ein Marktstandard? Die Antwort lautet: Es gibt keine eindeutige Antwort.

Die Zukunft ist grün

Worüber sich die Marktteilnehmer einig zu sein scheinen, ist, dass grüne Finanzierungen in Zukunft eine vorherrschende Rolle spielen werden. Die vorgestellten Konzepte, die auf den Veröffentlichungen der LMA basieren, sind wertvolle Ansatzpunkte für einen gemeinsamen Dokumentationsstandard. Wir sehen Finanzierungstransaktionen mit einem starken Fokus auf grüne Elemente, bei denen die Darlehensgeber ihre Anforderungen ausschließlich in ihrem internen Antragsverfahren zur Kreditgenehmigung abdecken. Solche Kreditanträge konzentrieren sich dann nur auf die Tatsache, dass die zu finanzierende Immobilie bestimmte intern geforderte, grüne Kriterien erfüllt. Weitere Kriterien (insbesondere im Rahmen der bilateralen Finanzierungsdokumentation), die sich speziell mit grünen Kreditstandards befassen, werden jedoch nicht unbedingt zwischen den Parteien vereinbart.

In anderen Fällen sind bereits enorme Dokumentationsfortschritte gemacht worden, auf Seiten der Darlehensgeber und Darlehensnehmer, die zum Teil tiefgreifende Kenntnisse und Expertise im Umgang mit dem Thema vorweisen können. Neben der Ausarbeitung erster Standarddokumente für grüne Kredite haben mehrere Finanzierer (teilweise mit unserer Hilfe und Unterstützung) bereits sogenannte Green Loan Frameworks entwickelt. Diese Green Loan Frameworks dienen vor allem als interner Anforderungskatalog für grüne Finanzierungen. Auf diese Weise können die Darlehensgeber strukturell sicherstellen, dass zumindest intern ein einheitlicher Standard eingehalten wird. Green Loan Frameworks basieren häufig auf den Katalogen der oben beschriebenen Green Loan Principles und Sustainability Linked Loan Principles. Die Kriterienkataloge werden neuerdings auch durch die Taxonomieverordnung beeinflusst, die wiederum sukzessive durch sogenannte delegierte Rechtsakte ergänzt wird.

Für den Bereich der Immobilienfinanzierung gibt der Katalog der Taxonomie-Verordnung und der entsprechenden delegierten Rechtsakte nun bestimmte technische Prüfkriterien vor, was im Bausektor als ökologisch nachhaltig gelten kann. In der Praxis kann es für die Marktteilnehmer schwierig werden, die Einhaltung der Kriterien zu überprüfen, da dies insbesondere von der Verfügbarkeit entsprechender Daten abhängt. Die Datenerhebung ist daher etwas, das Darlehensgeber und Darlehensnehmer bereits bei der Vorbereitung und Verhandlung von Kreditunterlagen berücksichtigen sollten. Die hierin liegenden Schwierigkeiten liegen auf der Hand.

Mit zusätzlichen Prüfungskriterien, weiteren Risikoabwägungen, Datenabfragen und -analysen, aber auch der Erstellung von Zertifikaten steigen potenziell auch die Kosten bei den Beteiligten. Auch hier stellt sich die Frage, wie diese Kosten allokiert werden. Ein weiterer Punkt ist die Berücksichtigung grüner oder nachhaltiger Kriterien bei der Margenberechnung. So deutet sich an, dass mittelfristig keine Discounts zu erwarten sind. Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass sich potenziell Margenaufschläge für sogenannte „braune“ Assets abzeichnen.

Zusammenfassend geben sowohl die jeweiligen LMA-Grundsätze als auch die Taxonomie-Verordnung Anlass und zugleich Hilfestellung, Kreditdokumentationen mit einem Fokus auf grüne bzw. ESG-Kriterien bereits jetzt entsprechend anzupassen und zu ergänzen. Die Marktteilnehmer haben sich weitgehend mit den neuen Anforderungen auseinandergesetzt und beginnen mit der Entwicklung entsprechender Standarddokumentationen. Es dürfte aber sachgerecht sein, hierbei von einem andauernden Prozess zu sprechen, der sich noch Monate oder gar Jahre entwickeln wird.

Über die Autoren

Torsten Pokropp ist Partner der deutschen Praxisgruppe Finance & Projects von DLA Piper am Standort Frankfurt. Sein Tätigkeitsschwerpunkt ist die Projekt- und Immobilienfinanzierung. Dabei berät er Banken, Sponsoren und Kreditnehmer zu allen Fragen des Finanzierungsrechts, vor allem im Zusammenhang mit der Finanzierung großer Energie- und Infrastrukturprojekten sowie Immobilienportfolios, Hotels und Einkaufszentren.

Martin Wilmsen berät als Counsel schwerpunktmäßig im Bereich der Kreditfinanzierungen. Diesbezüglich berät er sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber insbesondere bei der Finanzierung im Hinblick auf Immobilienerwerb, -refinanzierung und -entwicklung. Er ist ebenfalls Teil der Praxisgruppe Finance & Projects bei DLA Piper in Frankfurt.