Nießbrauchimmobilien – Von der traditionellen Institution zum Geschäftsmodell mit Zukunft

ALTERNATIVE IM ÜBERHITZTEN IMMOBILIENMARKT _ In den deutschen Großstädten und Metropolregionen ist die Lage auf dem Immobilienmarkt zunehmend angespannt. Eine hohe Nachfrage trifft vielfach auf ein knappes Angebot, hinzu kommen die derzeit stark steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Viele Neubauprojekte werden storniert oder verschoben, Transaktionen scheitern an geplatzten Finanzierungen. Genau in dieser Gemengelage könnte die Nießbrauchimmobilie ein Comeback erleben. Simon Pflästerer, Syndikusanwalt der auf Nießbrauchimmobilien spezialisierten Gesellschaft für Internationale Immobilien- und Vermögensverwaltung, kurz giv GmbH, und giv-Firmengründer Otto Kiebler erläutern das Traditionsmodell und welche Vorteile sich aus Investorensicht ergeben.

Der Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen. Der Begriff ist aus dem Lateinischen entlehnt und leitet sich von usus fructus „Fruchtgenuss“ ab. Generell gilt, dass das Eigentum an einer Sache dem jeweiligen Eigentumsinhaber im Wesentlichen drei Rechte verleiht: die Nutzung (lateinisch usus), die Fruchtziehung (lat. fructus) und die Verfügung (lat. abusus). Mit der Gewährung eines Nießbrauches werden diese Rechte quasi aufgespalten und zwischen dem wirtschaftlichen und juristischen Eigentümer aufgeteilt.

Ausflug in die Geschichte

Bereits in der frühen Rechtsgeschichte war das Institut „Nießbrauch“ nicht unbekannt. Ulpian schreibt im 17. Buch zu Sabinus: „Item si fundi usus fructus sit legatus, quidquid in fundo nascitur, quidquid inde percipi potest, ipsius fructus est, sic tamen ut boni viri arbitratu“ bzw. „ferner gehört, wenn ein Nießbrauch an einem Landgut vermacht ist, zu den Früchten des Landgutes alles, was das Gut hervorbringt, und alles, was aus ihm gewonnen werden kann, jedoch mit der Maßgabe, dass sich die Nutzung nach dem Ermessen eines redlichen Mannes bestimmt.“

Bereits in dieser frühen Phase des römischen Rechtes, stellte der usus fructus ein höchstpersönliches Recht dar, das meistens durch den Tod des Ausübenden endete. So wechselhaft die Geschichte sich seit den Digesten und dem corpus iuris civilis entwickelte, so beständig wurde das Nießbrauchrecht zur Versorgung von Familienangehörigen oder aber als höchstpersönliches Recht zur Nutzung einer Sache verwandt.

Die erste neuzeitliche Ausprägung erfuhr der Nießbrauch durch seine Kodifikation in Bayern im „Codex Maximilianeus Bavaricus Civilis“, wobei hier die Regelungen auch sehr auf den familiären Teil der Nutzung zugeschnitten waren. Dies ist sicherlich unter anderem dadurch zu erklären, dass der familiäre Hintergrund, in der Zeit um 1756, als die Regelungen – geschaffen von Wiguläus Aloysius Freiherr von Kreittmayr – in Kraft getreten sind, vorherrschte.

Im Preußischen Allgemeinen Landrecht wurde sodann in ALR I, 21 § 22 bereits vom Nießbrauch gesprochen und als vollständiges Nutzungsrecht an einer fremden Sache bezeichnet. Mit dem BGB, welches ab 1873 in Vorbereitung war und das Ziel der Rechtsvereinigung und -angleichung verfolgte, wurde auch am 01.01.1900 das Nießbrauchrecht in das deutsche Recht transformiert und festgeschrieben.

Nießbrauch im heutigen eigentlichen Sinne

Im deutschen Recht wird der Nießbrauch in den §§ 1030 ff BGB geregelt und ist das absolut wirkende dingliche Gegenstück zu einer rein schuldrechtlich wirkenden Pacht. Nebenbei bemerkt ist es auch nicht pfändbar.

Der Inhaber des Rechtes ist berechtigt, die Nutzung einer fremden, beweglichen oder unbeweglichen Sache, eines fremden Rechtes oder eines Vermögens zu ziehen. Wie auch in der Geschichte, ist das Recht auch heute noch ein höchstpersönliches dingliches Recht und daher in der Regel unvererblich und unübertragbar.

Am häufigsten wird der Nießbrauch in der Praxis im Immobiliarsachenrecht angewandt. Hier kann man zwischen dem

• Versorgungsnießbrauch, der am Nachlass, auf Grund einer erbrechtlichen Verfügung zu Gunsten des überlebenden Ehegatten bestellt wird;
• dem Grundstücksnießbrauch bei dem dem Nießbrauchberechtigten ein Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt wird
• und dem Sicherungsnießbrauch, bei dem einem Geldgeber der Nießbrauch an einem Grundstück des Darlehensnehmers eingeräumt wird, damit der Darlehensgeber die Mieten selbst einziehen kann,

unterschieden werden.

Zur Nießbrauchbestellung bedarf es derjenigen Form, die für das Grundgeschäft vorgeschrieben wird; beim Immobiliarsachenrecht mithin in der Regel der Notarvertrag. Der Nießbrauchberechtigte darf nach der Bestellung im Rahmen einer umfassenden Nutzungsbefugnis, die die Fruchtziehung beinhaltet, mit der Sache so verfahren, als ob sie in seinem Eigentum steht. Er hat vor allem auch ein Recht zum Besitz und kann damit auch Ansprüche aus §§ 985 ff, 1004 BGB geltend machen. Ihm obliegt aber auch die Pflicht, die Sache so zu erhalten, als ob er auch tatsächlicher Eigentümer ist. Er darf damit die Sache gerade nicht wesentlich verändern oder umgestalten.

In der Vergangenheit wurde also das Nießbrauchrecht vor allem dazu genutzt, eine Erbfolge vorzuziehen und bereits das Eigentum zu verteilen. Als solches Recht ist der Nießbrauch allen voran bekannt. Wieso soll die Idee also neu sein und wieso soll dieses alte, seit 1496 bekannte, und seit dem römischen Recht bestehende Institut ein steigender Stern am Immobilienhimmel sein?

Das zukunftsfähige Geschäftsmodell

Die Antwort liegt in der Entwicklung des Immobilienmarktes in den vergangenen zehn Jahren und der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Vor allem der Immobilienmarkt in den sieben A-Städten und den Metropolregionen wird immer überhitzter. Auf Grund einer historischen Angebotsverknappung, die sich gerade vor dem Hintergrund der Krisen und des Krieges in der Ukraine noch verschärfen wird, ist davon auszugehen, dass es zu keinem Preiseinbruch am Immobilienmarkt kommen wird.

Alleine in diesem Jahr sind die Baupreise um 16,5% gestiegen. Für 2023 gibt es Prognosen, die einen weiteren Anstieg um 20% vorhersagen. Darüber hinaus ist der Hypothekenzins von im Januar 2022 0,8% auf jetzt (Stand 17.10.2022) 3,95% gestiegen. Viele Neubauprojekte werden storniert oder verschoben. Branchenkenner sprechen etwa von einer Stornierungsrate von annährend 20% im Bereich des Neubaus.

Der Migrationsdruck von einem Zuzug aus den krisengebeutelten Gebieten wird auf ca. 2 Millionen Menschen geschätzt.

Nicht zuletzt auf Grund der sozialen und klimapolitischen Vorschriften schaffen Investoren keinen zusätzlichen Wohnraum mehr, da sich dieser nicht als rentabel darstellt. Das Versprechen der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnung per annum zu schaffen, wird bereits in diesem Jahr um die Hälfte verfehlt.

Alles in allem ist also festzuhalten, dass die Nachfrage bei weitem das Angebot übertrifft und damit nicht nur die Preise, steigen, sondern vielmehr es immer schwieriger wird überhaupt an Immobilien heranzukommen.

Gleichzeitig spürt die Generation, die sich im „goldenen Herbst“ des Lebens befindet, in besonderem Maße die finanziellen Belastungen durch die steigenden Lebenshaltungskosten, steigenden Energiekosten, sinkenden Rentenzahlungen und energetischen Sanierungspflichten. Vielen Menschen über 65 fällt es in Deutschland schwer, die eigene Immobilie zu unterhalten und zu bewohnen. Wofür eine ganze Generation gelebt und gearbeitet hat, steht nun auf dem Prüfstand und sieht einer ungewissen Zukunft entgegen.

Genau an diesen Punkten setzt das Geschäftsmodell von HausplusRente an. Immobilieneigentümer verkaufen bereits heute ihre Wohnung oder ihr Haus an einen neuen juristischen Eigentümer und erhalten eine Einmalzahlung. Damit können die Restschulden beglichen, Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und die verbleibende Summe klug angelegt werden. 

Gleichzeitig unterliegen die Nießbrauchnehmer nicht den Pflichten und wirtschaftlichen Risiken eines Mieters oder Darlehensnehmers. Sie müssen weder Eigenbedarfskündigungen noch Mieterhöhungen, steigende Zinsen oder Nachschusspflichten fürchten.

Die Käufer hingegen profitieren gleich dreimal:

• erstens von einem deutlichen geringeren Kaufpreis von ca. 60 Prozent des aktuellen Marktwerts, da der wirtschaftliche Eigentümer mit dem Nießbrauchrecht in der Immobilie wohnen bleibt und damit der Nießbrauch vom Marktwert abgezogen wird;
• zweitens erreicht der Käufer so Immobilien, die nicht am Markt angeboten werden und somit  eigentlich gar nicht zur Verfügung stehen,
• und drittens partizipiert der Käufer an der Bodenwert- und Immobilienpreissteigerung und kann nach Auslaufen des Nießbrauchrechtes über eine Immobilie verfügen.

Das bedeutet: Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 1 Mio. Euro und einem Kaufpreis von ca. 60 Prozent des Marktwerts, bei einer angenommenen Laufzeit von 15 Jahren, einem Mietwert p.a. von 30.000 Euro und einer Immobilienpreissteigerung von durchschnittlich 3 Prozent p.a. beträgt die jährliche Rendite auf das eingesetzte Kapital fast 10 Prozent.

Was oft übersehen wird: Für den Käufer bleibt es eine liquide Investition. Er kann die Immobilie mit Nießbrauchrecht weiterverkaufen und von einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung profitieren.

Vorbild Ausland

In anderen Ländern des europäischen Kontinentes sind diese Konzepte bereits etabliert. In Großbritannien beispielsweise finden in diesem Segment Transaktionen im Volumen von ca. 4 Milliarden Euro per annum statt. Großbritannien ist zumindest hinsichtlich der Altersstruktur mit der Bundesrepublik vergleichbar. Zurzeit hat der Markt in Deutschland ein Volumen von ca. 500 Mio. Euro p.a., sodass auf die Bevölkerung bezogen rein rechnerisch ein Marktpotential in Deutschland von annährend 5 Mrd. Euro p.a. besteht.

Bereits heute verrentet die giv-GmbH ein Fünftel des deutschen Marktvolumens. Tendenz steigend.

Wie aus einer traditionellen Institution ein zukunftsfähiges Geschäftsmodell wird

Es bleibt also spannend in der Immobilien- und Kapitalmarktbranche. Um das Modell bekannter und auch für institutionelle Anleger interessant zu machen, arbeitet das giv-Management schon an vielen neuen Ideen. Diese reichen von einem semiprofessionellen, geschlossenen Immobilien-Fond (Spezial-AIF), über die Verwaltung in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft als Kapitalanlage, bis hin zur sich in Gründung befindlichen Schweizer Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich.

Man kommt im Ergebnis nicht umhin festzustellen, dass eines der ältesten Nutzungsmodelle von Eigentum, das seit dem römischen Reich bestand, auch im 21. Jahrhundert und einer volldigitalisierten Welt nicht nur seine Berechtigung findet, sondern auch für jeden einzelnen Anleger eine Renditechance darstellt. Im Sinne der Risikostreuung können Nießbrauchimmobilien zudem eine lohnende Beimischung jedes Kapitalanlagemodells sein.

Über die Autoren:

Simon Pflästerer ist Syndikusrechtsanwalt und hat in Heidelberg Rechtswissenschaften mit dem Schwerpunkt öffentliches Recht und Baurecht studiert. Zudem sind seine Schwerpunkte als freiberuflich zugelassener Rechtsanwalt Immobilien- und Vertragsrecht. Ausgebaut hat er sein praktisches Wissen und seine Kenntnisse in diesen Fachbereichen vor allem durch seine Tätigkeit in einem namhaften Münchener Family Office. Seit Anfang 2022 ist Pflästerer Mitglied der Geschäftsleitung der giv Gmbh/HausplusRente. 

Otto Kiebler, Jahrgang 1949, ist seit 1983 als geschäftsführender Gesellschafter im Immobilienbereich tätig. Die 1990 von ihm in München gegründete giv Gesellschaft für Internationale Immobilien und Vermögensplanung mbH ging neue Wege in der Aufbereitung und Vermarktung großer Neubauvorhaben und hat bereits bundesweit über 10.000 Wohneinheiten erfolgreich vermarktet. Zwischen 2006 und 2008 erarbeitete Kiebler das Konzept „HausplusRente“ und betrat mit der Immobilienverrentung auf Nießbrauchbasis Neuland in Deutschland. Erstmals konnte es Immobilieneigentümern ermöglicht werden, ihr Betongold zu Geld zu machen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Diese Idee setzte sich mit der Zeit erfolgreich am Markt durch, bis heute hat HausplusRente rund 5.000 individuelle Beratungen von Käufern und Verkäufern von Nießbrauchimmobilien durchgeführt und die Verrentung von mehreren Hundert Immobilien vermittelt.