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Treiben Immobilienquoten der Versicherer die Preise?

Treiben Immobilienquoten der Versicherer die Preise?
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_ Wenn 86% einer repräsentativen Gruppe die Preise als überhöht empfinden, gingen früher nach aller Erfahrungen Warnlichter an. Markt und Analysten gingen dann von einer zu erwartenden Preiskorrektur mit einem möglichen Lemmingeeffekt aus. Heute tickt die Branche anders. Immobilien werden weiter teurer und immer beliebter.

Lagrange Fondsmonitor und EY melden einen deutlichen Anstieg bei den Immobilienquoten der Versicherer. Die Zahlen liegen aus verschiedenen Quellen aber um den Faktor 2 bis 3 auseinander. Während der Verband der Versicherer GDV und auch Statista von einem Anlagebestand von ca. 1,7 Bio. Euro mit einer Quote der Erstversicherer von 3,7% sprechen, ermittelt EY im „Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2021“ im Juli 2021 eine Rekordimmobilienquote von 11,5%. Seit 2011 sei sie mit einem Sprung von 2016 auf 2017 kontinuierlich von 6,1% auf jetzt 11,5% angestiegen. Eine Rücksprache mit EY Partner Dietmar Fischer ergab als ersten Erklärungsansatz für die große Abweichung, dass die immer in demselben Kreis durchgeführte Umfrage von EY repräsentativ sei, dass aber EY die aktuellen Markt- bzw. Verkehrswerte der Immobilien erhebe, während beim GDV die historischen Anschaffungskosten fortgeführt würden.

Dadurch ergäben sich zwangsläufig Unterschiede in Höhe der stillen Reserven. Darüber hinaus berücksichtigt GDV nur Erstversicherer ohne Pensionskassen. Andererseits enthält die EY-Studie nur Prozententwicklungen, so dass der quantitative Einfluss auf die professionellen Immobilienmärkte schwer zu ermitteln ist. Lagrange spricht nur von Punkten des eigenen Index. Der Bestand der gesamten Assekuranz inkl. Pensionskassen dürfte also spürbar über 200 Mrd. Euro liegen, wobei 0,5% jährliches Quotenwachstum der Versicherer der letzten Jahre immerhin einen positiven Einkaufssaldo von knapp 10 Mrd. Euro bei einem professionellen Gesamttransaktionsvolumen in der Größenordnung von etwa 80 Mrd. Euro bedeutet. Im Einzelnen fasst EY die Trends zusammen. Der Aufwärtstrend der Immobilienquote setzte sich fort und werde erneut wohl auch im kommenden Jahr einen historischen Höchststand erreichen. Der Fokus habe sich deutlich auf die „pandemiesicheren“ Assetklassen Wohnen und Logistik verschoben. Hauptsächlich Deutschland und Europa seien die Zielländer. An Südamerika/Afrika sind 90% desinteressiert. Asien/Ozeanien meiden knapp 2/3. „Core“- und „Core+“-Investments sind die favorisierten Risikokategorien bei Unternehmen der Assekuranz. Im Vergleich zum Vorjahr und seit dem Beginn der COVID-19-Pandemie werden zunehmend risikoärmere Investitionen präferiert.

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