Steuern

Der Share Deal ist tot

_ Eine der umstrittenen steuerlichen Regelungen zum sogenannten Share Deal wurde vergangene Woche gekippt. Bei einem Share Deal werden Immobilien, die in Gesellschaften gehalten werden, nicht direkt verkauft, sondern es werden Unternehmensanteile übertragen. Bei entsprechender Gestaltung fallen meist knapp 95% der bei einem Immobilienkauf üblicherweise zu zahlenden Grunderwerbsteuern nicht an.

Das senkt für die Spitzensteuerländer wie z. B. NRW mit 6,5% die Transaktionskosten um durchaus 6% des Immobilienwertes, je nachdem wie hoch die Kosten der Gestaltung sind. Für spekulative Investoren ist das ein großer Teil des eingesetzten Eigenkapitals. Für Investoren, die auf schnelle Realisierung von Gewinnen ausgerichtet sind, fallen durch Share Deals bei An- und Verkauf insgesamt rund 12% des gesamten Immobilienwertes weniger als Steuern an. Wie viele Milliarden so am Fiskus vorbeigeschleust werden, weiß niemand. Andererseits weiß auch niemand, wie viele heutige alternativzinsabhängige Deals ohne den Steuereffekt gar nicht stattgefunden hätten oder zukünftig nicht stattfinden werden. Zweistellige Mehrkosten in einer Gesamttransaktion machen die meisten Spekulationsdeals zu Makulatur.

Vorab, die Neuregelung trifft vor allem rein anlageorientierte Deals, bei denen ein echter Verkaufswille des Verkäufers und ein Eigentumswille des Käufers vorherrscht. Nach bestehendem Recht mussten Verkäufer oder Dritte 5% der Anteile für 5 Jahre halten. Das ermöglichte Dritt-Gestaltungen im Interessenbereich des Käufers, im Volksmund „Strohmann“ genannt. Dies ist zukünftig ausgeschlossen. Der Verkäufer selber muss ab 1.7. mit mindestens 10% für 10 Jahre beteiligt bleiben, erläuterte Klaus Beine, Leiter Real Estate bei Beiten Burkhardt, im Rahmen einer Veranstaltung. Lediglich Anteilsübergänge, die aufgrund eines Geschäfts über eine anerkannte Börse erfolgen, lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Für Umstrukturierungen von Unternehmen oder Umfinanzierungen z. B. über Sale and Lease Back sind aus PLATOW-Sicht damit die Änderungen beherrschbar.

Die Immobilienwirtschaft moniert, dass insbesondere auch Produktionsunternehmen und Kleinstübertragungen Grunderwerbsteuer zahlen müssten. Börsennotierte Unternehmen müssten gar im Ausland Anteilskäufe über mehrere Beteiligungsebenen überwachen. Das sei undurchführbar, erklärt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Industrieunternehmen könnten in die Bredouille kommen, Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen, ohne dass ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Das bedarf aus PLATOW-Sicht sicher weiterer Erläuterungen und vielleicht auch Nachbesserungen.

Das Gesetz habe zwar keine Rückwirkung, trete aber bereits am 1.7. in Kraft und greife damit auch in laufende Verhandlungen ein, erläutert Beine. Der Share Deal sei damit faktisch tot. Bei einem Anteilsbehalt des originären Verkäufers und eben nicht mehr durch Strohmänner des Käufers von 10% über 10 Jahre sei das originäre Verkaufs- und Gewinnrealisierungsinteresse des Verkäufers nicht mehr gegeben. Der Käufer wiederum könne über 10 Jahre keinen realen Zugriff auf die Immobilie ausüben. Damit sei eine solche Konstruktion weder im Sinne des Verkäufers noch des Käufers, so Dominik Brambring von PGIM Real Estate.

Jahrzehnte war es im professionellen Umfeld auch bei steigenden Steuern vergleichsweise ruhig um die Gestaltung. Erst mit Beginn des aktuellen Superzyklus, dem Verkauf großer Wohnungspakete in Gesellschaften und der Explosion der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5% wurde das Thema virulent. Mit Due Diligence, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Erwerbsnebenkosten summieren sich je nach Bundesland im professionellen Bereich die Transaktionskosten meist spürbar über 10%.

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