Berlin wird Immobilien-Hauptstadt

Berlin gerät nach der Flaute wieder in den Fokus von Nutzern und Investoren. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) konnte der Vermietungsschwung aus 2010 nahtlos auf 2011 übertragen werden. Das größte Problem ist jedoch das geringe Angebot adäquater Produkte im Core-Bereich.

Mit 1,07 Mrd. Euro, die in Berlin investiert wurden, liegt die Hauptstadt bei hoher Nachfrage mangels Angebot hinter Frankfurt und Hamburg. Der Vorjahreswert von 1,33 Mrd. Euro ist – bedingt durch Sony-Center und Alexa – allerdings nur wenig vergleichbar. Zudem hat Berlin mit 45% den höchsten Anteil ausländischer Player am Transaktionsvolumen. Frankfurt kommt hier nur auf 35%, vor München mit 30%. Das starke Interesse an Immobilien speist sich vor allem aus Investoren, die eine adäquate Anlagealternative z. B. zur Staatsanleihe mit niedrigem Risikoprofil suchen. Zur Jahresmitte führt die Assetklasse Einzelhandel mit 44% vor Büros mit 32%. In den vergangenen fünf Jahren war stets das Office-Segment dominant. Wegen der hohen Nachfrage nach Core-Produkten bleiben die Spitzenrenditen auch weiterhin unter Druck. Für Büroimmobilien sind sie seit Mitte vergangenen Jahres um 25 Basispunkte auf mittlerweile 4,95% gefallen. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,6%. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte ebenfalls rückläufig bei 6%.

Auch für Neuanmietungen und Umzüge ist wieder Geld in den Unternehmenskassen. Die im laufenden Jahr erreichten 282 000 qm liegen um 30% über dem Fünf- und Zehnjahresschnitt sowie 39% über Vorjahr. JLL prophezeit hier ein wahrscheinliches Jahresziel von 550 000 qm. Die bis zur Jahresmitte fünf größten Anmietungen deckten mit 67 000 qm ca. 24% des gesamten Umsatzvolumens ab. Besonders positiv für den Berliner Markt ist die hohe Nettoabsorption durch Expansion oder Zuzüge. Diese liegt mit 178 000 qm 72% über dem Fünfahresdurchschnitt. Damit wird zum Jahresende die Leerstandsquote noch deutlich unter den heutigen 8,8 % liegen. Das Fertigstellungsvolumen nimmt zwar zu, ist jedoch zum größten Teil vorvermietet. Entsprechend hat die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um 1 Euro zur Jahresmitte auf 21 Euro zugelegt. Incentives bei Vermietungen in 1 A-Lagen spielen keine große Rolle mehr. Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Anmietungen lag bei 12,92 Euro.

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