Der alte Geschlossene Immobilien-Fonds ist tot

Am 22.7.2014 hat sich die Fondswelt geändert. Die Übergangsregelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) sind ausgelaufen. Alte Fonds dürfen nicht mehr platziert werden. Inwieweit die in den Altfonds vorhandenen Anlegergelder noch investiert werden dürfen, wird diskutiert. In vorauseilendem Gehorsam erstarrte die Branche schon seit der Veröffentlichung des Gesetzentwurfs. Damit soll es jetzt vorbei sein, meldet der Branchenverband bsi. Er sieht nach einer aktuellen Umfrage noch 24 genehmigte Publikums-AIF (Alternative Investment Funds) für dieses Jahr. Neun Spezial-AIF sollen sich an semi-professionelle und professionelle Investoren wenden. Aktuell sind erst nur rund eine Handvoll Produkte genehmigt.

Die erste genehmigte Investment-KG hatte noch auf der bsi-Tagung zu Branchenschelte und Analystenverwirrung geführt. Wer tat, was die BaFin wollte, wurde geprügelt. Eine einzige plakative Zahl soll laut BaFin die laufenden Kosten eines Fonds abbilden. Das bezog dann auch die Anfangsaufbereitung und Sanierung eingekaufter Value Add-Objekte mit der Notwendigkeit zur Mietsteigerung ebenso in die laufenden Kosten ein wie die weiterzuleitende Mehrwertsteuer, die zuvor mit den gewerblichen Mieten eingenommen worden war. Vor diesem Hintergrund waren dann die echten zusätzlichen Regulierungskosten für die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) und Verwahrstellen kaum noch zu erkennen, da allein schon der Mehrwertsteuereffekt und der periodisierte Restrukturierungsaufwand die Kosten-Kennzahl für Analysten praktisch aussagelos werden ließ.

Bei weiteren Genehmigungsverfahren wird noch die Frage diskutiert, wie mit echtem zu erwartenden Werteverzehr umgegangen werden muss. Bei technischen Anlagen wie Windkraft, Solar, Schiffen oder Fliegern würden realistische kalkulatorischen Abschreibungen die Kennzahl der jährlichen Kosten weiter aufblähen. Auch muss die Annahme, dass Immobilien automatisch im Wert steigen oder den Wert halten, überprüft werden. Die Rückstellungen allein für Modernisierung der Haustechnik dürften in der jährlichen Kostenposition manche Anleger ernüchtern.

Trotzdem bleibt PLATOW für den Markt optimistisch. Gerade in einer Zeit fehlender risikoloser Anlagen und historischer Niedrigstzinsen benötigt auch der Publikumsmarkt für eine adäquate Streuung der Kapitalanlage die Möglichkeit von Beteiligungen an Sachwerten. Die BaFin wird zu vernünftigen Kompromissen neigen. Jedoch erwarten wir als neuen realistischen Boden des Publikumsgeschäfts eher 3 Mrd. Euro Eigenkapitalplatzierungsvolumen als frühere zweistellige Werte. Wahrscheinlich bleibt es dieses Jahr und auch 2015 noch ruhiger.

Vordergründig profitiert aber der Anleger. Er erhält zukünftig ein staatlich reguliertes, in der Mittelverwendung kontrolliertes, formal sauberes, hoch transparentes und gut prospektiertes Kapitalanlageprodukt. Die Produkte werden zukünftig von Kapitalverwaltungsgesellschaften emittiert, die einer laufenden Kontrolle durch die BaFin und in Ansätzen auch der Bundesbank unterliegen. Über die Entwicklungen der betreuten Kapitalanlagen ist monatlich Rechenschaft bei Regulierungsbehörden und der Depotbank abzulegen. Neue Produkte verfügen über eine Vertriebserlaubnis der BaFin, der ein mehrmonatiges Genehmigungsverfahren vorausgegangen ist. Die Verwahrstelle, die meist eine renommierte Depotbank ist, überprüft nicht nur die formale Mittelverwendung und sichert den Anleger vor Alternativverwendungen, sondern hat ihrerseits auch bereits die Investitionen gutgeheißen.

Dennoch wird eine noch so stringente formale Prüfung den Anleger nicht vor Marktveränderungen schützen. Beispiel waren die renommierten Prognosen für die Märkte in den neuen Bundesländern. Aber auch die Mietentwicklungen von Gewerbeinvestitionen in den alten Bundesländern wichen weit von den Erwartungen ab. Der Blick auf die weiteren Konsequenzen des KAGB macht klar, dass der Anleger nicht im Vordergrund der regulatorischen Bemühungen steht. Die Regulierung verursacht erhebliche Kosten, die am Ende der Anleger bezahlen muss. Zwischen 0,5% und 1% dürfte die Renditeminderung liegen. Gleichzeitig erhöht sich für die Kapitalanlage selber der Hebel der Marktschwankungsrisiken. Die Amortisationszeit für den Anleger wird länger. Gleichzeitig wird der Anleger durch das Genehmigungsverfahren in einer Scheinsicherheit gehalten. Kontrollierbare Prognoserechnungen und fondsbezogene Leistungsbilanzen entfallen zukünftig.

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