Catella Research

Fußgängerzonen – Die DNA der deutschen Innenstädte

_ Catella Research hat 24 traditionell stark frequentierte Fußgängerzonen in den deutschen A- und B-Standorten vermessen. Der relevante Markt für Einzelhandelsnutzung in deutschen Städten ist die Fußgängerzone, die DNA der deutschen Innenstädte, resümiert Chefresearcher Thomas Beyerle.

Das betrifft auch die aktuell wichtige Investorenfrage nach der Wertstabilität in Umbruchzeiten. Von durchschnittlich 45 Geschäften einer Fußgängerzone in A-Städten sind 41 Filialisten, also über 91%. In B-Städten sieht es etwas besser aus. Da sind 33 von 40 Geschäften Filialisten (83%). Im Schnitt gibt es in Fußgängerzonen, die durchschnittlich 620 Meter lang sind, 42 Läden.

Die Fußgängerzone ist nicht zwangsläufig auch die Einkaufslage, stellt Catella fest. Das gibt mit Blick auf die Verkehrspolitik Anlass zum Nachdenken. In der Summe stellen aber die Fußgängerzonen im Stadtzentrum in A-Städten etwa 50% und in B-Städten ca. 70% der Einkaufsstraßen. Fußgängerzonen sind überwiegend ein Produkt der Stadtplanung der 60er- und 70er-Jahre, was sich im Erscheinungsbild auswirkt. In 70% der untersuchten Städte ist jeweils ein Kaufhaus bzw. Shopping-Center verortet. Der Marktplatz mit Kirche, Brunnen und Außengastronomie bildet nach wie vor ein zentrales Element deutscher Innenstädte. Grundsätzlich sind Fußgängerzonen sehr gut über den ÖPNV angebunden. Die Gastronomiedichte ist in B-Städten höher als in A-Städten. Das spricht für eine höhere gesellschaftliche Bedeutung der Innenstadt in B-Städten.

Inhabergeführte Läden finden sich fast nur noch in den Nebenlagen. Der ermittelte Filialisierungsgrad untermauere die oftmals geäußerte Kritik an der Austauschbarkeit der Läden. Trotz der hohen Mieten sieht Catella diese Objekte als die wertstabilsten in Deutschland an. Wie Versuche aus dem Ausland in Bezug auf Verkehr und Aufenthaltsqualität zeigen, seien trotz des weiter anhaltenden Siegeszugs des Online-Handels noch Potenziale für Umsatzsteigerungen und Belebungen vorhanden. Noch verberge sich hinter dem griffigen Slogan „Aufenthaltsqualität schaffen“ ein buntes Potpourri an Ideen. Eine Blaupause gäbe es nicht, meint Beyerle, wohl aber die Erwartung an die größte städtebauliche Transformation der vergangenen 50 Jahre.

PLATOW sieht zwar auch die große Bedeutung der Toplagen, jedoch hängt die Wertbeständigkeit stark von den erzielbaren Mieten ab. Hier könnten der hohe Filialisierungsgrad mit Marktmacht der Mieter und möglicherweise ein längerfristig geändertes AHA-Verhalten aber durchaus das Umsatzpotenzial und damit die Miete treffen. Filialistenprodukte sind zudem homogen und zunehmend auch online zu erhalten. Die Effekte werden sicherlich an die Eigentümer weitergeleitet.

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