Hotelmarkt – Erste Investoren wittern Morgenluft

Prall gefüllte Fertigstellungs-Pipeline _ „2020 war ein hartes Jahr, 2021 wird ein härteres Jahr“, zitierten wir bereits in unserer Berichterstattung über die „Quo Vadis“-Tagung einen prominenten Hotelier. Dennoch regen sich die ersten Investoren mit Optimismus.

Das sind nicht allein Opportunisten auf der Suche nach notleidenden Projekten, sondern auch prominente Investoren wie Conren Land, die mit dem Erwerb der „Villa Kennedy“ von DIC/GEG für Furore sorgten, oder auch Union Investment Real Estate, die in Stuttgart in den projektierten „Turm am Mailänder Platz“ investierten. Auf dem Investmentmarkt ist vor dem Hintergrund unterirdischer Erwartungen das Geschäft im ersten Quartal vergleichsweise gut gelaufen, berichten JLL, CBRE und Colliers.

Insgesamt entfielen im ersten Quartal 61% des Investitionsvolumens auf Core oder Core-Plus-Objekte. Davon ein Großteil in den Top 7-Standorten, die zusammen 207 Mio. Euro bzw. 43% des gesamten Q1-Transaktionsvolumens ausmachten. Insbesondere Frankfurt und München lagen laut CBRE sogar um 12 bzw. 134% über dem Vorjahreszeitraum, in dem Corona noch eine untergeordnete Rolle spielte. Allerdings liegt mit Gesamtumsätzen zwischen rund 450 Mio. und 520 Mio. Euro je nach Research-Haus das Ergebnis insgesamt nur knapp bei der Hälfte des Vorjahreswerts von gut 1 Mrd. Euro. JLL ermittelt rund 500 Mio. Euro, BNPPRE etwa 520 Mio. Euro, CBRE 480 Mio. Euro und Colliers rechnet 493 Mio. Euro aus. Verglichen mit den letzten drei Monaten des Vorjahres konnte das Transaktionsvolumen aber um knapp 44% gesteigert werden. Käufe von einheimischen Investoren machten rund drei Viertel des Transaktionsvolumens aus (Vj.: 36%).

Der Hotelimmobilienspezialist Christie & Co blickt auf ein ereignisreiches Jahr in den sechs wichtigsten deutschen Hotelmärkten Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln und Düsseldorf zurück. Aus dem Hype um den vermeintlich sicheren Hotelhafen Deutschland mit hohen erwarteten Wachstumspotenzialen wurde in den Städten eine Belegungs-Diaspora. Gleichzeitig werden immer mehr Betten fertiggestellt. 2019 eröffneten 38 Hotels mit fast 7 000 Zimmern allein in den Top 6. Das entspricht einem Gesamtanstieg um 3,7%. Obwohl aufgrund der Pandemie weniger Hotels eröffnet werden konnten, waren es 2020 dennoch 26 Herbergen mit fast 5 000 Zimmern. Im vergangenen Jahr wurden mit rund 12,3 Mio. Übernachtungen nur 44% des Vorjahreswerts registriert. Die Belegungsquote sank von 79 auf 29% in 2020.

Frankfurt litt am stärksten unter den Auswirkungen der Pandemie. Die Zahl der Übernachtungen sank um 61% und die der Ankünfte um 65%. Dies führte zu einer Auslastung von nur 23% und einem RevPAR, dem Umsatz pro verfügbarem Zimmer, von 21 Euro. Die internationale Geschäftsnachfrage sank um 70%. Hamburg konnte am oberen Ende der Skala mit einer Gesamtauslastung von 32% vom Tourismus der Sommermonate profitieren. Auch in Deutschlands Vorzeigemetropole München, die stark vom Messegeschäft sowie dem Businesstourismus und dem Veranstaltungsgeschäft abhängt, drittelten sich die Übernachtungen von 17,2 Mio. auf 6,4 Mio. in 2020. Der RevPAR sank von 94 Euro auf 24 Euro.

Christie & Co erwartet, dass die Geschäfts- und MICE-Abhängigkeit zu einer langsameren Erholung führt als in Städten mit Freizeitschwerpunkt. In der Gesamtsicht litten 2020 alle Top 6-Städte in Deutschland erheblich und verzeichneten Rekord-Belegungsrückgänge von über 50%, kommentiert Lukas Hochedlinger von Christie & Co. Mehrere geplante Eröffnungen seien aufgrund der Pandemie auf das Folgejahr verschoben worden. Daher seien für 2021 jetzt 76 zusätzliche Hotels mit rund 13 000 Zimmern in der Pipeline. Damit dürften trotz allgemeiner Erholung die Erfolgskennziffern insbesondere in Düsseldorf, Hamburg, München und Frankfurt auch mittelfristig unter Druck bleiben.

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