BNP Paribas Real Estate

Institutioneller Wohnungshype ungebrochen

_ Nachdem Wohnungsportfolios mangels Rechenbarkeit seit den 90er-Jahren bei Institutionellen eher auf der Verkaufsliste standen, da Verwaltung, Instandhaltung, Rechtsrisiken, Mieterschutz, und Sanierungserfordernisse sich als Herkulesaufgaben erwiesen, hat die Zinsentwicklung in Verbindung mit einer gestiegenen Wohnraumnachfrage Wohnungsportfolios in den vergangenen 10 Jahren wieder attraktiv werden lassen.

Aus PLATOW-Sicht dürften schon eine kleine Zinswende und steigende ESG-Anforderungen manche Rechenmodelle an ihre Grenzen bringen. Derzeit ist aber die Sekundärwirkung der institutionellen Investments, dass die Grenze, ab der der regelmäßig sehr teure Neubau die kaufkraftunterlegte Nachfrage überschreitet, lange unsichtbar bleibt. Institutionelle nehmen immer mehr Projektentwicklungen unsichtbar vom Markt, die gar nicht in den Vertrieb gehen. Bereits heute dürfte nach Blick in die Bilanzen klar sein, dass ein großer Teil der Wohnungsperformance auf Wertzuschreibung beruht. Das kann langfristig nur funktionieren, wenn heutigen Investments eine dauerhafte Prosperität der Preisbildung unterstellt wird. Aber noch sind das Zahlenwerk und der Optimismus ungebrochen.

Nach drei bereits sehr guten Quartalen für den deutschen Wohn-Investmentmarkt sorgte laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) das Schlussquartal 2021 endgültig für einen neuen Rekordumsatz. Im Gesamtjahr wurden bundesweit knapp 51 Mrd. Euro in größere Wohnungsbestände ab 30 Wohneinheiten investiert. Allein die Hälfte davon fiel ins vierte Quartal. Der mit Abstand größte Deal und Volumentreiber war die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia, die mit über 22 Mrd. Euro in das Ergebnis eingegangen ist. Zum Rekordumsatz haben auch die Akelius-Übernahme durch Heimstaden für 5 Mrd. Euro beigetragen.

Allerdings sei die neue Bestmarke nicht nur auf Großfusionen zurückzuführen. Auch im Bereich bis 100 Mio. Euro sei mit rund 9,76 Mrd. Euro ein neues Allzeithoch aufgestellt worden, das die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2017 um 20% übertroffen habe, erläutert BNPPRE-Wohnungsgeschäftsführer Christoph Meszelinsky. Zwar seien durch den Deutsche Wohnen-Deal Bestandsportfolios mit knapp 81% das größte Segment, aber insbesondere Spezialfonds würden in erster Linie Projektentwicklungen kaufen, die 6,28 Mrd. Euro beitrugen.

Im gesuchten Neubausegment sind die Renditen in A-Standorten um 10 bis 25 Basispunkte gesunken. Sie liegen mittlerweile bei 2,6% oder niedriger. Am teuersten ist nach wie vor München mit 2,35% Ankaufsrendite vor Erwerbsnebenkosten. Die Aussichten für Wohn-Investments seien weiterhin sehr gut, so dass auch 2022 von einem hohen Umsatz auszugehen sei, resümiert Meszelinsky. Allerdings bleibe der 2021er-Rekord vermutlich für die Ewigkeit.

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