US-Residential ist im Kommen

Ein Schwerpunkt des PLATOW FORUM „Geschlossene Fonds 2013“ war die Entwicklung des amerikanischen Immobilienmarktes mit den Erläuterungen von Albert Behler, CEO der Paramount Group, des 1968 gegründeten US-Immobilienablegers der deutschen Otto-Gruppe. Paramount ist mit einem Portfolio von knapp 1,3 Mio. qm einer der großen US-Investoren, die vor allem auf die „24-Stunden-Städte“ New York, Washington und San Francisco mit hohen Eintrittsbarrieren und vergleichbar hoher Nachfrage fixiert sind.

Die USA bleiben der größte und transparenteste Immobilienmarkt der Welt. Die US-Wachstumserwartungen sind besser als die der Euro-Zone. Finanzsektor und Fremdkapitalmarkt haben sich schneller erholt als erwartet. Die Unternehmenskredite steigen deutlich an. Die Abnahme der Arbeitslosigkeit ist zwar nicht zufriedenstellend, jedoch erkennbar. Die Beschäftigung wächst wieder deutlich, jedoch reicht das immer noch nicht zum Ausgleich der Jobverluste, die das Ausmaß der Krise verdeutlichen. Gleichwohl ist das Arbeitsstellenwachstum „gut genug“, um die Immobiliennachfrage positiv zu beeinflussen, resümiert Behler. New York, Washington und Texas hätten bereits die gewaltigen Job-Verluste zwischen 125 und 130% wieder wett gemacht. Viele Metropolen hängen freilich im Vergleich mit jämmerlichen Werten zwischen 14 und 37% deutlich zurück. Das größte Asset der USA sei jedoch vor allem die Bevölkerungsentwicklung von knapp 1% p. a.

Die Lage am US-Büroimmobilienmarkt beginnt sich nach Angaben Behlers zu entspannen. Der Apartment-Markt sei mit überdeutlichen Mieterhöhungen schon vorgelaufen. Bei Büros würden die Leerstandsraten sinken und die Mieten langsam anziehen. Für Behler sind die engen Zielmärkte der Tag und Nacht pulsierenden Metropolen mit ihren hohen Einstiegsbarrieren, finanzkräftigen Mietern, sehr guten Infrastrukturbedingungen, einem stabilen finanzstarken Umfeld, einer breit diversifizierten Mieterbasis, starker internationaler Präsenz und hohen Transaktionsvolumina in einem transparenten Markt besonders interessant. Das Angebotswachstum, also der Zubau bei Class-A-Büroimmobilien in den Metropolen der USA liegt inzwischen bei nahezu Null. Trotz der in diesem Top-Segment guten Entwicklung sind die aktuellen Mieten immer noch 30% unter dem für Neubauten notwendigen Niveau.

Derzeit ist lt. Behler in den USA noch ein Einkauf von Class-A-Immobilien unterhalb der Herstellkosten möglich. In Downtown New York seien die Renditen allerdings auf knapp 4% gesunken. Ansonsten liegen die Cap Rates bei etwa 5% für erstklassige Immobilien. Das rechnet sich aus US-Sicht, da die Erwerbskosten unter den Herstellkosten und die aktuellen Mieten weit unter den notwendigen Neubau-Mieten liegen. Die meisten Top-Standorte lassen eine Erweiterung durch Neubauflächen sowieso nicht mehr zu. Damit sei durch wachsende Nachfrage bei langfristig beschränktem Angebot eine für die USA nicht ganz unübliche sichere Mietsteigerungsperspektive zu erwarten. Behler ergänzte, dass in den USA anders als in teilen Europas erst wieder gebaut würde, wenn die Rendite bereits bei Baubeginn stimme. In Deutschland etwa würde zu optimistisch in die Zukunft gebaut. Frankfurt weiß ein Lied davon zu singen. Zudem seien auch 1-A-Flächen oft noch durchaus vermehrbar.

Das Zahlenwerk von Paramount für Apartment-Deals bestätigt auch ein aktueller Deal der Münchener BVT, die im August die Apartmentanlage Dedham an Archstone Apartments veräußerte. Der Kaufpreis von 94 Mio. US-Dollar übertraf alle Erwartungen und entsprach einer Cap Rate von 3,9%, also der 25,6-fachen Jahresmiete. Das Anlegerergebnis für Dedham übertraf mit rd. 13% p. a. sogar die ursprünglichen, vor der Finanzkrise getätigten Prognosen. Schon Mitte 2011 resümierte Jamestown-Chef Christoph Kahl, dass das damals und auch heute interessanteste US-Immobilieninvestment Mietwohnungen seien. Kurzfristig ist mit einem weiteren Geschlossenen Immobilienfonds der BVT zu rechnen. Die in Frage kommenden Grundstücke haben wir uns jüngst mit BVT-Gründer Harald von Scharfenberg angeschaut. Bei renommierten regionalen Entwicklungspartnern sollte da wenig schiefgehen. Darüber hinaus prüft die BVT, ebenfalls einen Bestandsimmobilienfonds für Wohnimmobilien aufzulegen.

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