Immobilien – Investmentumsatz steigt um 20%

Mit einem Investmentumsatz von 23,5 Mrd. Euro (Vj.: 19,6 Mrd. Euro) wurde im vergangenen Jahr ein ähnlich hohes Ergebnis erzielt wie 2005. Nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 wurde deutlich mehr umgesetzt.

Davon haben die sechs größten deutschen Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Frankfurt einen Umsatzanteil von 11,64 Mrd. Euro (+16,1%) auf sich vereinigt. Die Nebenstandorte haben also deutlich zugelegt. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zum deutschen Investmentmarkt. Savills kommt mit ca. 22,6 Mrd. Euro (+20%) ebenso wie Jones Lang LaSalle (JLL) mit 23,5 Mrd. Euro (22%) zu einem vergleichbaren Ergebnis. Catella hatte Anfang Dezember schon eine Vorabschätzung von 22,5 Mrd. Euro vorgelegt. Mit 11,9 Mrd. Euro für die sieben größten Standorte (Big 6 plus Stuttgart) und einer Zunahme von 21% ist bei JLL die Relation der Metropolen zu den B-Standorten eher unverändert. Laut JLL wird der Umsatzsprung maßgeblich von der Region München getragen, wo der Umsatz um 130% auf 2,9 Mrd. Euro stieg. Auch in Frankfurt stieg der Umsatz auf 3,05 Mrd. Euro (+69%). In Berlin (-19%), Düsseldorf (-26%) und Köln (-7%) ging der Umsatz hingegen zurück. JLL geht für 2012 von einem Umsatzvolumen auf Vorjahresniveau aus. Vor allem offene und geschlossene Fonds seien auf der Verkäuferseite aktiv. JLL rechnet gleichfalls mit einem zunehmenden Angebot an Produkten aus Refinanzierungen, da sich die Banken restriktiver zeigen werden. Allerdings braucht es auch dafür erstmal einen Käufer. Savills sieht hohe Unsicherheiten für eine Prognose durch die erschwerten Finanzierungsbedingungen.

Das vierte Quartal war lt. Savills mit einem Investitionsvolumen von etwa 5,8 Mrd. Euro das zweitstärkste im vergangenen Jahr. Das Einzelhandelssegment dominierte und kommt 2011 auf einen Anteil von 49% am gesamten Transaktionsvolumen. Das entspricht auch den Recherchen der anderen Maklerhäuser, die den Anteil von mindestens 45% ermitteln. Die Renditen blieben lt. BNPPRE im Schlussquartal 2011 unverändert. Für Bürohäuser sind die Spitzenrenditen in München mit 4,75% weiterhin am niedrigsten. In Hamburg (4,80%), Frankfurt (4,90%), Berlin (4,95%) und Düsseldorf (5%) muss für Topobjekte ebenfalls mindestens die 20-fache Jahresmiete bezahlt werden. In Köln wird es mit 5,3% etwas billiger. Für Shoppingcenter liegt die Spitzenrendite bei 5%, also auch bei einem Multiplikator der Nettojahresmiete von 20. Sieben der zehn größten Deals bzw. zwölf der 20 größten Transaktionen waren 2011 Einzelhandelsdeals. Der Run auf Core-Immobilien wird sich auch 2012 fortsetzen. Außerhalb des Spitzensegments wird es eher zu einem Angebotsüberhang kommen. Knackpunkt wird in diesem Jahr die Finanzierung von Projekten sein, die weiterhin restriktiv bleibt.

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