Studie

Savills sieht Büro-Multiplikatoren in Europa weiter steigen

_ Längst ist weltweit die Immobilienmathematik von der Finanzakrobatik abgelöst worden. Niedrige Zinsen, ewige Wachstumsannahmen und mangelnde Alternativen machen es möglich.

Laut Savills lag der Flächenumsatz auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2021 bei insgesamt 3,2 Mio. qm und somit rund 24% unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Der Anteil des verarbeitenden Gewerbes stieg von 5 auf 13%. Die Immobilien- und Baubranche verfünffachte sich von 2 auf 10%. Technologie brach von 21 auf 14% ein. Savills begründet das damit, dass Technologieunternehmen am schnellsten auf hybride Arbeitsmodelle umstellen und damit verstärkt Flexible Workspaces nachfragen würden.

Wieviel von den Einsparungen tatsächlich in flexible Flächen fließen, ist unseres Erachtens aber offen. Auch das Zahlenwerk ist da eher vorsichtig. Während 2019 auf Flexible Workspaces noch 9% der Gesamtfläche entfielen, waren es im ersten Halbjahr 2021 lediglich 2% (1. Hj. 2020: 3%), meldet Savills. Und vielleicht ist zu bedenken, dass die professionelle Maklerschaft flexible Office in den vergangenen Jahren als neue Assetklasse gehypt hat. Für PLATOW war dagegen immer schwer nachzuvollziehen, wieso Vermieter sich mit hohem Aufwand und irrsinnigen Rückbaukosten bei normaler Büroverwendung in die Abhängigkeit von Startups mit nicht bewiesenen Geschäftsmodellen begeben sollten. So meldete kürzlich WeWork hohe Einsparungen bei den Mieten als Sanierungsbeitrag. Wer hat den wohl bezahlt?

Die Leerstandsquoten europäischer Büroimmobilien stiegen in den vergangenen 12 Monaten durchschnittlich um 150 Basispunkte auf 7,2%. Am stärksten waren die Zunahmen in der City of London (von 5,7 auf 9%), Paris-La Défense (von 5,7 auf 12,8%) und Warschau (von 7,9 auf 12,5%). Allerdings hatten diese Standorte aufgrund ihres finanzwirtschaftlichen Nutzerschwerpunktes bereits vor der Pandemie mit einer abnehmenden Nachfrage zu kämpfen.

Die Leerstandsquoten der deutschen Kernmärkte Berlin (2,2%), Düsseldorf (6,9%), Frankfurt (6,5%), Hamburg (3,7%), Köln (2,9%) und München (3,6%) liegen zum Teil deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Aber auch für Deutschland erwartet Savills, dass die Leerstandsraten in den deutschen Top 6-Städten leicht steigen werden. Dies werde jedoch nicht das Neubausegment betreffen. Nutzer würden eine größtmögliche Grundrissflexibilität und eine zunehmende ESG-Konformität nachfragen. Aus PLATOW-Sicht stellt sich die Frage, was dies bei einer sich auch konjunkturell oder zyklisch beruhigenden Nachfrage für die älteren Bestände in den Portfolien bedeutet, die immer noch heftig gedreht werden. Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroinvestmentmarkt lag im ersten Halbjahr bei 30 Mrd. Euro und damit 26% unter dem 5-Jahres-Durchschnitt. Verlierer waren die Niederlande (-65%), Italien (-51%) und Portugal (-39%). Deutschland blieb mit -12% auf 22,9 Mrd. Euro vergleichsweise stabil, berichtet Savills.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gingen im Vorjahresvergleich durchschnittlich um 9 Basispunkte auf 3,62% zurück. Die Multiplikatoren sind in den meisten Kernmärkten überwiegend stabil geblieben. Viele Investoren aus dem asiatisch-pazifischen Raum würden momentan aufgrund der unterschiedlich hohen Impfquoten und Infektionszahlen noch auf Reisen nach Europa verzichten. Es gebe jedoch verstärkt Investoren, die Transaktionen tätigten, ohne sich selbst ein Bild vor Ort zu machen. Früher wäre so etwas ein hartes Indiz für eine Blase gewesen. Heute wird auf eine verlässliche Geldpolitik gesetzt.

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