Stuttgart erzielt Vermietungsrekord

Während bei Wohnimmobilien die Blicke neidvoll auf die Schwabenmetropole gerichtet sind, besticht der Stuttgarter Markt bei Büros eher durch Stabilität. Dabei sind die Zahlen gut. Die Platzhirsche von Ellwanger & Geiger Real Estate haben für 2011 eine deutliche Erhöhung der Vermietungsleistung von 194 000 qm in 2010 auf 285 000 qm in 2011 recherchiert.

Allein in der Stuttgarter City innerhalb des Cityrings hat sich die Vermietung auf über 60 000 qm fast verdoppelt. Darin enthalten ist auch der größte Einzelvertrag mit rund 14 000 qm für das Kultusministerium. Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und Fasanenhof waren gefragt. Zwei Anmietungen von Bosch mit rd. 12 000 und 4 000 qm pushten die Zahlen. Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts. Erneut wurden 249 von insgesamt 361 Verträgen über Flächen bis 500 qm abgeschlossen. Flächen über 5 000 qm wurden zwölfmal vermietet. Bei den Eigennutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, des Baukonzerns Ed. Züblin sowie der Sparkassenakademie mit rund 31 000 qm ins Gewicht.

In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit 14,30 Euro stabil, während die gewichtete Spitzenmiete von 17,50 Euro auf 18,80 Euro zulegen konnte. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Leerstand mit 24 700 qm bzw. einer Quote von 5,7% deutlich reduziert. Interessant ist neben den Erfolgsmeldungen der Makler natürlich die Langfristentwicklung der Mieten. Mit Blick auf die Miet-Tabelle seit 1994 fällt zunächst die hohe Stabilität der Stuttgarter Mieten auf. Die maximale Schwankung der Durchschnittsmiete liegt weit unter 20% und in 17 Jahren bei 2,69 Euro bezogen auf ein Allzeit-Hoch in 2001 von 15,34 Euro. Auf der anderen Seite der Medaille fällt allerdings auch in Stuttgart die deutschen Metropolen allgemein innewohnende fehlende Dynamik der Mieten auf – und das, obwohl der Leerstand unter 6% liegt. Wie überall wurde auch in der Schwabenmetropole in den vergangenen Jahren der Spread zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete größer. Immerhin hat die Durchschnittsmiete mit 14,30 Euro nominal seit zwei Jahren schon wieder die Werte von 1994 mit 13,60 Euro übertroffen. Bis die Werte der Jahre 1999 bis 2004 zwischen 14,80 und 15,34 Euro aufgeholt werden, dauert es angesichts des aktuellen Stillstands wohl noch ein wenig. Die reale Entwicklung der Mieten bleibt weit zurück. Auch in Stuttgart war von Inflationsschutz durch Büroimmobilien keine Spur. Bedenken Sie, dass unter Inflationssicherungsaspekten die Durchschnittsmiete der wichtigere Indikator ist, denn die Spitzenmieten werden regelmäßig nur für Neubau-Erstbezug oder nach Totalsanierung erzielt. Für den Inflationsschutz zählt jedoch die Bestandsmietentwicklung.

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