Klimarevolution frisst ihre Kinder

Obsoleszenz-Risiko durch ESG _ Bis 2030 werden mehr als 60% des deutschen Bürobestands ein Alter von über 30 Jahren erreicht haben. Das Risiko, dass sie dann unvermietbar werden, steigt generell mit dem Alter und veralteter Technik. Gleichzeitig ändern sich im Zeitalter von Homeoffice und Desk Sharing die Nutzerbedürfnisse, mahnt Verena Bauer von Cushman & Wakefield (C&W).

Steigende Nachhaltigkeitsansprüche und ESG-Kriterien würden zu einem großen Obsoleszenz-Risiko bei älteren Bürobeständen führen. Gegenwärtig verfügen nur 13% des gesamten Büroflächenbestands über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Lediglich bei Neubauten haben sich Zertifizierungen durchgesetzt. Von den zwischen 2018 und 2022 in den Top 5 errichteten Neubauten haben rund 45% eine Zertifizierung. Bei den Projekten, die zwischen 2023 und 2027 fertiggestellt werden sollen, sind es bereits 70%. PLATOW machte bereits vor vielen Jahren deutlich, dass es bei der Zertifizierung nicht um eine Sinnhaftigkeits- und Methoden-Diskussion geht, vielmehr werde eine anerkannte Zertifizierung zukünftig zur absoluten Nebenbedingung für einen erfolgreichen Exit.

Von besonderer Bedeutung seien auch Veränderungen auf der Nachfrageseite. Bei C&W-Neuabschlüssen der vergangenen eineinhalb Jahre hätten Büronutzer im Schnitt 22% weniger Fläche angemietet. Die Flächenreduktion pro Beschäftigtem betrage im Durchschnitt rund 30%. Diese Entwicklung resultiere aus der Zunahme von hybriden Arbeitsplatzmodellen. Die Homeoffice-Quote in Deutschland ist von 10% im Jahr 2019 vor Corona auf 40% in 2022 hochgeschnellt. C&W schätzt, dass sich die Homeoffice-Quote bei 25% einpendeln werde. Die „Immobilien Zeitung“ recherchierte zudem bei C&W, dass 18% der Büros in den Top 5 ein „hohes Vermietungsrisiko“ hätten. Manche Immobilien werden wirtschaftlich oder technisch nicht mehr rettbar sein, glaubt C&W-Deutschlanchef Yvo Postleb.

Das träfe insbesondere Gebäude, die früher sehr effizient gebaut worden seien und in denen sich nur schwer desksharingtaugliche Arbeitswelten unterbringen ließen. Zwar spiegele die Ausstattungsqualität wie z. B. Deckenhöhe, Klimatisierung oder Verkabelung sich nicht zwingend in der Altersklasse wider, aber in der Regel gelte, alles, was älter als 15 Jahre sei, habe nicht A-Qualität, sofern es nicht kernsaniert worden sei. Wenn das so eintritt, dürfte das eine Vielzahl von Investitionen der letzten Jahre treffen und insgesamt die Attraktivität von Büroimmobilien als Investment zerlegen. In 15 Jahren rechnet sich kein Investment ohne dramatische Wertsteigerung. Allerdings kennt PLATOW solche Obsoleszenz-Drohungen seit 40 Jahren aus jeder Krise.