Pfandbriefbank-Index sieht Multiplikatoren implodieren
NETTOANFANGS-SPITZENRENDITEN GESTIEGEN _ Die Gefahren der Zinsentwicklung hatte Ihnen PLATOW schon vorgerechnet, als die Zinsen wieder zu steigen begannen. Kaum jemand hatte die Finanzmathematik einer Verdoppelung oder Verdreifachung des Kalkulationszinssatzes auf dem Schirm. Dabei wäre das für Researcher nicht schwer gewesen. Bei einer Erhöhung von 1% auf 4% reduziert sich der Barwert einer unendlichen Rente auf ein Viertel. Bei einer Erhöhung von 6% auf 9%, die eher unserem Erfahrungshorizont entspricht, reduziert sich der Barwert lediglich um ein Drittel. Dieser je nach Ausgangsbasis dramatische Effekt muss sich dann abgeschwächt auch auf die Immobilienmathematik mit Nutzungsdauern von 30 bis 50 Jahren entsprechend auswirken.
Das gleicht selbst eine Erhöhung der Spitzenmieten nur teilweise aus, besonders wenn man die Spreizung des Marktes in „New Work“-geeignete Neubauten und klassische Flächen auch an guten Standorten berücksichtigt. Jetzt erreicht nach den Zahlen des ppIX, des Büroimmobilienindex der pbb, die Finanzmathematik auch die Realität. Damit verlieren branchenübliche Allzweck-Ausflüchte von unvorhersehbaren Entwicklungen und Wirkungen, die auch aus mathematischen Zusammenhängen ein Gummiband machen, langsam den Boden. Gerade längerfristig aufgebaute Portfolien bedürfen jetzt eines genauen Blickes auf die Bewertung. Das dürfte diesmal, wie letzte Woche berichtet, weniger die offenen Fonds, sondern eher Rechtsformen treffen, die laufend starke Börsen- oder Vertriebsstories erfordern. Auch über geschlossene Fonds mit Immobilienerwerb rund um die Dekadenwende sollte man wohl nachdenken. Die Fonds der neuen Bundesländer werfen hier noch lange Schatten.
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